Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở TCVN 4451:2012 về nhà ở riêng lẻ và dân dụng

Là một chủ đầu tư thông minh, bạn luôn mong muốn xây dựng một ngôi nhà đáp ứng đầy đủ các yếu tố về thẩm mỹ, công năng, an toàn và bền vững. Để hiện thực hóa mong muốn đó, việc nắm vững và tuân thủ các quy định của tiêu chuẩn thiết kế nhà ở TCVN 4451:2012 là điều vô cùng quan trọng.

Tiêu chuẩn TCVN 4451:2012 cung cấp một bộ quy chuẩn kỹ thuật toàn diện, bao quát mọi khía cạnh của thiết kế nhà ở, từ những yêu cầu cơ bản về diện tích, chiều cao, chiếu sáng, thông gió đến các yêu cầu chuyên sâu hơn về an toàn cháy nổ, tiết kiệm năng lượng và khả năng chống chịu thiên tai. Bằng cách áp dụng chính xác các quy định này, bạn có thể đảm bảo rằng ngôi nhà của mình được xây dựng trên nền tảng vững chắc, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về chất lượng, an toàn và thoải mái trong quá trình sử dụng.

Trong bài viết này, Kiến trúc HNP sẽ trình bày chi tiết các quy định của tiêu chuẩn TCVN 4451:2012, bao gồm những lưu ý quan trọng và các hướng dẫn cụ thể để giúp bạn dễ dàng áp dụng vào công trình xây dựng của mình.

Phạm vi áp dụng tiêu chuẩn về thiết kế TCVN 4451:2012

Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở bao gồm hai loại chính:

Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ

Áp dụng cho việc thiết kế xây dựng mới hoặc cải tạo nhà ở riêng lẻ, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh.
Ngoài đáp ứng các yêu cầu chung về thiết kế nhà ở, nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh còn phải đảm bảo các yêu cầu an toàn và thuận tiện cho diện tích sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở dân dụng

Áp dụng cho việc thiết kế mới hoặc cải tạo các loại nhà ở tập thể (nhà ở căn hộ), nhà ở ký túc xá xây dựng tại các khu vực đô thị, khu nhà ở của các cơ quan, doanh nghiệp và trường học.
Cũng có thể áp dụng cho các nhà ở cũ khi sửa chữa lại thuộc quản lý của nhà nước, nhà ở do tư nhân xây dựng trong phạm vi khu đất nội thành.

Các tiêu chuẩn thiết kế nhà ở đều có quy định chi tiết về các yêu cầu kỹ thuật, kiến trúc, an toàn, vệ sinh môi trường,… cần đảm bảo trong quá trình thiết kế và thi công nhà ở.

Việc tuân thủ các tiêu chuẩn quốc gia về thiết kế nhà ở góp phần đảm bảo chất lượng công trình, an toàn cho người sử dụng và tạo mỹ quan đô thị.

Nhà không được vươn quá chỉ giới xây dựng

Cơ sở pháp lý viện dẫn các tiêu chuẩn quốc gia về thiết kế nhà ở

Mục 2 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở có ghi rõ các tài liệu viện dẫn về nguyên tắc cơ bản để thiết kế nhà ở dân dụng, bao gồm:

TCVN 2622, Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình. Yêu cầu thiết kế;

TCVN 4474, Thoát nước bên trong. Tiêu chuẩn thiết kế;

TCVN 4513, Cấp nước bên trong. Tiêu chuẩn thiết kế;

TCVN 4450, Căn hộ ở – Yêu cầu thiết kế;

TCVN 5687:2010, Thông gió – Điều hòa không khí. Tiêu chuẩn thiết kế;

TCVN 6772:2000, Chất lượng nước. Nước thải sinh hoạt. Giới hạn ô nhiễm cho phép;

TCVN 9210:2012, Nhà ở cao tầng. Tiêu chuẩn thiết kế;

TCVN 9385:20121), Chống sét cho công trình xây dựng – Hướng dẫn thiết kế, kiểm tra và bảo trì hệ thống;

TCVN 9386-1÷2:20121), Thiết kế công trình chịu động đất;

TCXD 16:19862, Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng;

TCXD 29:19912, Chiếu sáng tự nhiên trong công trình dân dụng – Tiêu chuẩn thiết kế;

TCXDVN 377:20062, Hệ thống cấp khí đốt trung tâm trong nhà ở – Tiêu chuẩn thiết kế;

TCXDVN 387:20062, Hệ thống cấp khí đốt trung tâm trong nhà ở – Tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu.

Nhà ở là gì?

Theo quy định tại tiểu mục 2.1.2.1 ban hành trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhà ở được phân thành hai loại sau:

Nhà riêng lẻ
Nhà chung cư

Nhà ở riêng lẻ là gì?

Khái niệm nhà ở riêng lẻ

Trước ngày 01/01/2021, có 02 điều luật giải thích về khái niệm nhà ở riêng lẻ như sau:

Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Bên cạnh đó, khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 giải thích về nhà ở riêng lẻ như sau:

Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Việc có tới 2 điều luật kề khái niệm nhà ở riêng lẻ dẫn đến sự không đồng nhất, vì vậy điều khoản quy định tại Luật Xây dựng đã bị bãi bỏ từ ngày 01/01/2021.

Phân loại nhà ở riêng lẻ

Nhà biệt thự: Nhà ở riêng lẻ có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, …), có tường rào và lối ra vào riêng biệt. Các loại biệt thự được phân cấp bao gồm biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự du lịch.
Nhà ở liên kế: Là nhà ở có kết cấu từ hai đến bốn tầng, được xây dựng trên lô đất liền kề nhau, có chung tường bao và mái che. Có 2 loại nhà liên kế là nhà liên kế mặt phố (nhà phố) và nhà liên kế có sân vườn.
Nhà ở nông thôn truyền thống: Là nhà ở có kết cấu từ một đến bốn tầng, được xây dựng trên lô đất riêng biệt, không liền kề với nhà khác.

Phân biệt nhà ở riêng lẻ với các loại nhà ở khác

Nhà ở thương mại: Là nhà ở được xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, cho thuê hoặc bán.
Nhà ở xã hội: Là nhà ở được xây dựng dành cho đối tượng có thu nhập thấp, không có khả năng mua hoặc thuê nhà ở thương mại.
Nhà ở công vụ: Là nhà ở được xây dựng để phục vụ cho nhu cầu ở của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước.

Quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ

Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng và các quy định liên quan khác.
Chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định.
Nhà ở riêng lẻ phải được xây dựng đảm bảo an toàn, bền vững, tiết kiệm năng lượng và phù hợp với quy hoạch xây dựng.

Điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ

Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ cần tuân thủ các điều kiện sau:

Có giấy phép xây dựng: Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Đáp ứng các tiêu chuẩn về quy mô, kiến trúc, kỹ thuật: Nhà ở riêng lẻ phải được xây dựng theo đúng quy hoạch, đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn, vệ sinh môi trường và mỹ quan đô thị.
Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng:

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm:

Đơn xin cấp giấy phép xây dựng;
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
Bản vẽ thiết kế nhà ở;
Dự toán chi phí xây dựng;
Báo cáo đánh giá tác động môi trường (đối với trường hợp theo quy định);
Giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.

Lưu ý:

Các quy định về nhà ở riêng lẻ có thể thay đổi theo từng địa phương. Do vậy, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ các quy định hiện hành tại địa phương nơi mình sinh sống trước khi tiến hành xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trái phép sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Những trường hợp không yêu cầu phải có giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau không cần xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ:

Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

…
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

Những trường hợp phải xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ:

Nhà ở riêng lẻ tại đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

Tham khảo:

Luật Nhà ở 2014
Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về quản lý nhà ở
Thông tư 22/2022/TT-BXD hướng dẫn về quản lý nhà ở
Luật Xây dựng sửa đổi 2020

Nhà chung cư là gì?

Nhà ở hai tầng trở lên có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều căn hộ gia đình, cá nhân.

Tùy theo cơ cấu buồng phòng trong căn hộ, nhà chung cư được phân thành:

Nhà chung cư căn hộ độc lập, khép kín;
Nhà tập thể (ký túc xá).

Công trình dân dụng là gì?

Khái niệm nhà dân dụng

Tiểu mục 1.5.3 Mục 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 12/2012/TT-BXD quy định công trình dân dụng là:

Công trình xây dựng bao gồm các loại nhà ở, nhà và công trình công cộng.

Phân cấp công trình dân dụng

Công trình dân dụng được chia thành năm cấp, bao gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV. Khi phân cấp nhà ở phải tính đến mức độ nguy hiểm cho sự an toàn của người và khả năng thoát người khi có sự cố.

Cấp công trình theo độ bền vững và bậc chịu lửa của nhà và công trình

Đối với nhà ở riêng lẻ, cấp công trình của nhà ở từ 3 tầng trở lên không được nhỏ hơn cấp III.

Nguyên tắc cơ bản để thiết kế nhà ở theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012

Nguyên tắc cơ bản để thiết kế quy định những nguyên tắc cơ bản cần tuân thủ khi thiết kế nhà ở, bao gồm các yêu cầu về thiết kế kiến trúc, kết cấu, hạ tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường,…

Nguyên tắc cơ bản về thiết kế kiến trúc

Nhà ở được thiết kế theo loại và cấp công trình: Phân loại nhà ở dựa trên các yếu tố như diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu, vật liệu xây dựng,… Cấp công trình được phân loại theo mức độ phức tạp của thiết kế, thi công và chất lượng công trình.
Đảm bảo độ bền vững, an toàn, tiện nghi sử dụng: Thiết kế nhà ở phải đảm bảo chịu được các tác động của môi trường tự nhiên như mưa gió, bão lũ, động đất,… Phải đảm bảo an toàn cho người sử dụng trong quá trình sinh hoạt và di chuyển. Cần bố trí các không gian chức năng hợp lý, tiện lợi cho việc sử dụng.
Tuân thủ các quy định về chiều cao, diện tích các tầng trong nhà ở:

+ Khi tầng kỹ thuật được thiết kế dưới nền của tầng một hoặc tầng trệt (trong tầng hầm) thì chiều cao thông thủy tầng kỹ thuật không được nhỏ hơn 1,6 m và phải được thông trực tiếp với bên ngoài bằng cửa hoặc lỗ qua tường có nắp không nhỏ hơn 0,6 m x 0,6 m.

+ Khi chiều cao tầng nửa hầm, tầng áp mái kể cả tầng trên mặt đất tính từ cao độ mặt đất theo quy hoạch được duyệt đến mặt trần hoàn thiện không nhỏ hơn 2 m thì được xác định là tầng của ngôi nhà.

+ Cao độ sàn lối vào nhà phải cao hơn cao độ lề đường ở lối vào tối thiểu 0,15 m.

+ Các phòng ở phải bố trí tại các tầng trên mặt đất. Khi nhà ở được xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ, cao độ mặt nền (sàn) phòng ở phải cao hơn cao độ vỉa hè ít nhất là 0,50m.

+ Diện tích tối thiểu căn hộ ở trong nhà ở chung cư là 30 m² đối với nhà ở xã hội; 45 m² đối với nhà ở thương mại.

+ Tiêu chuẩn diện tích ở tối thiểu đối với nhà ở ký túc xá dành cho các đối tượng là học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề là 4 m²/người.

+ Tùy thuộc vào chức năng sử dụng và yêu cầu về khối tích của từng phòng ở trong căn hộ ở, trong ký túc xá mà thiết kế chiều cao và chiều rộng cho thích hợp.

– Chiều cao tầng không được nhỏ hơn 3,0m;

– Chiều cao thông thủy của phòng không được nhỏ hơn 2,7m;

– Chiều cao thông thủy của phòng ở trong tầng áp mái không được nhỏ hơn 1,5m;

– Đối với các phòng ở trong ký túc xá sử dụng giường tầng, chiều cao thông thủy không nhỏ hơn 3,3m. Trong trường hợp này chiều rộng thông thủy của phòng không được nhỏ hơn 3,3m.

+ Chiều cao thông thủy của các phòng phụ không nhỏ hơn 2,4m.

+ Chiều cao tầng kỹ thuật được xác định trong từng trường hợp cụ thể, tùy thuộc vào loại thiết bị và hệ thống bố trí trong tầng kỹ thuật có tính tới điều kiện vận hành sử dụng.

+ Chiều sâu thông thủy của phòng ở tính theo chiều lấy ánh sáng tự nhiên trực tiếp (lấy ánh sáng từ một phía) không được vượt quá 6,0 m và không được lớn hơn hai lần chiều rộng phòng ở.

Trong điều kiện cần thiết để phù hợp với kích thước mô đun cho phép tăng chiều sâu nhưng không quá 5%.

+ Số bậc ở cầu thang (đợt thang) hoặc chuyển bậc không nhỏ hơn 3 và không lớn hơn 18.

+ Chiều rộng hành lang trong nhà ở giữa các cầu thang hoặc giữa cầu thang với đầu hành lang tối thiểu phải đạt yêu cầu sau:

– Khi chiều dài hành lang đến 40 m: 1,4 m;

– Khi chiều dài hành lang trên 40 m: 1,6m.

+ Nhà ở cao trên 6 tầng phải thiết kế thang máy. Số lượng và các chỉ tiêu của thang máy được tính toán phù hợp với giải pháp thiết kế được lựa chọn.

Chiều rộng sảnh trước thang máy phải đáp ứng các yêu cầu sau:

– Thang máy chở người trọng tải 400 kg: 1,2 m;

– Thang máy chở người trọng tải 630 kg và buồng thang máy (2 100 mm x 1 100 mm): 1,6m;

– Buồng thang máy (1 100 mm x 2 100 mm): 2,1 m.

CHÚ THÍCH: Kích thước buồng thang máy được tính theo chiều rộng x chiều sâu.

+ Khi nhà ở quay ra mặt phố hay ra quảng trường, được phép bố trí ở tầng một (tầng trệt) hoặc tầng hầm, tầng nửa hầm các cửa hàng công nghệ phẩm, siêu thị, dịch vụ ăn uống công cộng, cửa hàng, cửa hiệu, phòng quản lý khu ở, phòng thể dục dưới 150 m², phòng sinh hoạt công cộng. Trong trường hợp này phải đảm bảo yêu cầu phòng chống cháy, cách âm và chống gây mùi ô nhiễm cho nhà ở bằng các giải pháp kỹ thuật thích hợp. Khi trong nhà ở hoặc liền kề với nhà ở có bố trí các cửa hàng, siêu thị thì không được thiết kế lối vào nhà trực tiếp với sân nhập hàng.

Yêu cầu thiết kế kiến trúc nhà ở gồm độ cao, diện tích, vị trí các phòng... — Yêu cầu thiết kế kiến trúc nhà ở gồm độ cao, diện tích, vị trí các phòng…

Phù hợp với điều kiện khí hậu, tự nhiên, phong tục tập quán: Thiết kế nhà ở cần phù hợp với điều kiện khí hậu của địa phương, ví dụ như thiết kế nhà có mái che nắng, hệ thống thông gió tốt ở khu vực nóng ẩm, hay thiết kế nhà có khả năng chống chọi với giá lạnh ở khu vực miền núi. Cần tôn trọng phong tục tập quán của địa phương trong việc bố trí các không gian chức năng và sử dụng vật liệu xây dựng.
Đáp ứng yêu cầu về an toàn sinh mạng và sức khỏe: Thiết kế nhà ở phải đảm bảo an toàn cho người sử dụng, tránh các nguy cơ tai nạn như sập đổ, cháy nổ,…

+ Các phòng tắm, rửa, giặt, xí, tiểu của tầng trên không được bố trí trên bếp, kho, chỗ chuẩn bị thức ăn của tầng dưới. Cần đảm bảo vệ sinh môi trường, tránh ô nhiễm tiếng ồn, bụi bẩn.

+ Khi thiết kế nhà ở tại vùng có động đất phải tuân thủ quy định trong TCVN 9386-1÷2:2012.

+ Trong nhà ở không được bố trí:

– Trạm bơm và nồi hơi;

– Trạm biến thế ở trong hoặc liền kề với nhà;

– Trạm điện thoại tự động, trừ trạm điện thoại phục vụ cho tòa nhà;

– Trụ sở cơ quan hành chính các cấp;

– Phòng khám bệnh, trừ khám phụ khoa và răng;

– Phòng ăn, giải khát trên 50 chỗ;

– Nhà vệ sinh công cộng;

– Các bộ phận phát sinh ra tiếng động, tiếng ồn, hơi độc hại và chất thải độc hại quá giới hạn cho phép;

– Các cửa hàng vật liệu xây dựng, hóa chất, tạp phẩm mà khi hoạt động làm ô nhiễm môi trường xung quanh nhà ở;

– Các cửa hàng buôn bán vật liệu cháy, nổ;

– Nhà tắm công cộng, xông hơi, nhà giặt và tẩy hóa chất (trừ khu thu nhận đồ và nhà giặt tự phục vụ).

+ Dưới các phòng ở không được bố trí:

– Các lò đun nước nóng của hệ thống cấp nước nóng cho ngôi nhà;

– Phòng lạnh của các xí nghiệp buôn bán và phục vụ công cộng.

+ Giếng thang máy không được bố trí kề bên phòng ở.

+ Cầu thang và chiếu nghỉ phải có kết cấu bao che, tay vịn. Đối với nhà ở cho người già yếu và người khuyết tật phải làm thêm tay vịn dọc tường.

+ Lan can lôgia và ban công nhà cao từ 3 tầng trở lên phải làm bằng vật liệu không cháy.

+ Lôgia và ban công không được lắp kính để sử dụng vào các mục đích khác.

+ Trong nhà ở ký túc xá được thiết kế bếp hoặc khu vệ sinh chung cho một số phòng ở, nhưng không lớn hơn 25 người. Cần bố trí các gian phòng phục vụ công cộng như sinh hoạt văn hóa, học tập, thể thao, nghỉ ngơi, ăn uống công cộng, phục vụ y tế, quản trị, hành chính. Thành phần và diện tích phòng phục vụ công cộng lấy theo nhiệm vụ thiết kế.

Đảm bảo yêu cầu tiếp cận và sử dụng của người khuyết tật: Thiết kế nhà ở cần có các biện pháp hỗ trợ người khuyết tật đi lại, sử dụng các không gian chức năng dễ dàng và thuận tiện.

Tiêu chuẩn kích thước cơ thể người khi thiết kế không gian kiến trúc nhà ở

Yêu cầu về khu đất xây dựng và quy hoạch tổng mặt bằng

Phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt: Thiết kế nhà ở phải tuân thủ các quy định về quy hoạch xây dựng của khu vực, đảm bảo mật độ xây dựng, khoảng cách giữa các nhà,…
Có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ: Khu đất xây dựng nhà ở phải có hệ thống cấp nước, thoát nước, điện, thông tin liên lạc,… đầy đủ và đồng bộ. Cần có các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, bến xe,… phục vụ nhu cầu sinh hoạt của người dân.
Không được bố trí trong khu vực cấm xây dựng: Khu đất xây dựng nhà ở không được nằm trong các khu vực cấm xây dựng như khu vực bảo vệ di tích lịch sử – văn hóa, khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét, ngập úng,…
Đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ và vệ sinh môi trường: Khu đất xây dựng nhà ở cần có các biện pháp phòng chống cháy nổ, đảm bảo an toàn cho người dân và tài sản. Cần có các biện pháp bảo vệ môi trường, tránh ô nhiễm nguồn nước, không khí,…
Yêu cầu về hướng nhà: Nên lựa chọn hướng nhà là hướng của cửa sổ phòng ở mở ra để đón gió mát hoặc lấy ánh sáng. Trong nhà ở căn hộ, ít nhất phải có một số phòng quay về hướng quy định:

+ Căn hộ có 2 và 3 phòng: 1 phòng;

+ Căn hộ có 4 phòng trở lên: 2 phòng;

Trong nhà ở tập thể (ký túc xá): ít nhất có 40 % số phòng ở có hướng tiếp xúc với bên ngoài nhà.

CHÚ THÍCH:

1) Hướng đón gió mặt xác định theo những số liệu khí hậu tự nhiên dùng trong xây dựng.

2) Đối với những phòng ở có hướng không phù hợp cần có biện pháp che chắn.

Tiêu chuẩn kích thước cầu thang cao bao nhiêu

Yêu cầu về hệ thống kỹ thuật

Tiêu chuẩn thiết kế cấp thoát nước:

+ Thiết kế hệ thống cấp thoát nước cho nhà ở phải tuân thủ các quy định trong TCVN 4474 và TCVN 4513.

+ Mạng lưới phân phối của đường ống cấp nước bên trong phải được đặt ngầm trong tường hoặc trong hộp kỹ thuật. Các van đặt trong rãnh ngầm hoặc hộp kỹ thuật phải có cửa kiểm tra để thuận tiện cho việc quản lý và sửa chữa.

+ Đường ống cấp nước và thoát nước không được phép đặt lộ dưới trần của các phòng.

+ Hệ thống xử lý nước thải phải được thiết kế đảm bảo chất lượng nước thải theo quy định của TCVN 6772:2000 trước khi chảy vào hệ thống thoát nước của khu vực.

+ Phải thiết kế hệ thống thoát nước mưa trên mái để đảm bảo thoát nước mưa với mọi thời tiết trong năm. Các ống đứng thoát nước mưa không được phép rò rỉ, bố trí không ảnh hưởng đến mỹ quan kiến trúc và phải được nối vào hệ thống thoát nước của tòa nhà.

Tiêu chuẩn thiết kế hệ thống thông gió, điều hòa không khí:

+ Phải triệt để tận dụng thông gió tự nhiên cho phòng ở. Không giải quyết thông gió tự nhiên cho các phòng ở thông qua bếp, rửa, giặt, tắm, xí và kho. Thiết kế hệ thống thông gió, điều hòa không khí theo TCVN 5687:2010 .

+ Các phòng xí, tiểu, tắm nếu không được thông gió tự nhiên trực tiếp phải được thông gió nhân tạo.

+ Vị trí lắp đặt điều hòa không khí, các ống thoát khí và thoát nước ngưng phải bố trí ở vị trí không ảnh hưởng đến các căn hộ xung quanh và ảnh hưởng đến mỹ quan, vệ sinh môi trường.

Tiêu chuẩn thiết kế hệ thống điện chiếu sáng và thiết bị điện:

+ Hệ thống điện chiếu sáng nhân tạo và chiếu sáng tự nhiên được thiết kế theo TCXD 16:1986 và TCXD 29:1991 .

+ Cần ưu tiên chiếu sáng tự nhiên ở những nơi sau đây: phòng ở, bếp, khu vệ sinh, tiền phòng, tổng cầu thang, hàng lang chung, phòng sinh hoạt công cộng trong ký túc xá. Đối với các phòng tắm, rửa, giặt, xí, tiểu, kho không nhất thiết phải được chiếu sáng tự nhiên trực tiếp.

+ Tỷ lệ diện tích ô cửa được chiếu sáng của tất cả các phòng ở, bếp, so với diện tích sàn các khu vực kể trên không lớn hơn 1:5, tối thiểu, không nhỏ hơn 1:8.

+ Cách tính diện tích của các loại cửa lấy ánh sáng tham khảo quy định trong Phụ lục C.

+ Khi chiếu sáng qua ô cửa ở tường ngoài phía đầu hồi, thì chiều dài hành lang chung là 24 m và hai đầu hồi là 48 m.

Trường hợp hành lang dài hơn các giá trị trên cần phải thiết kế chiếu sáng tự nhiên bổ sung qua khoang lấy (chiếu) sáng. Khoảng cách giữa 2 khoang lấy sáng không lớn hơn 24 m. Khoảng cách giữa khoang lấy sáng và cửa chiếu sáng ở đầu hành lang không lớn hơn 30 m.

Nếu hành lang ngắn hơn 10 m, có thể chiếu sáng qua buồng thang hoặc cửa các phòng phụ bố trí dọc bên hành lang.

CHÚ THÍCH:

1) Bề rộng khoang lấy ánh sáng phải lớn hơn 1/2 bề sâu của khoang tính từ tường ngoài đến cạnh hành lang.

2) Khi dùng cửa sổ buồng thang để chiếu sáng bổ sung, tỉ lệ diện tích sàn buồng thang phải lớn hơn 1/6.

+ Việc cung cấp điện từ tủ, bảng điện tầng đến bảng điện của từng căn hộ phải sử dụng các tuyến dây hoặc cáp điện dọc theo hành lang và chôn ngầm trong tường. Trường hợp kẹp nổi phải luồn dây qua ống nhựa chống cháy hoặc ống thép.

+ Hệ thống chiếu sáng trong căn hộ được bảo vệ bằng các áptomát. Số lượng các ổ cắm trong phòng không được ít hơn 2. Ổ cắm điện và các hộp nối lắp đặt trong phòng tắm và nhà bếp phải có bộ phận ngắt dòng và phải được đặt ở vị trí và độ cao thích hợp. Để an toàn, tất cả các công tắc, ổ cắm nối với nguồn điện phải được bảo vệ bằng bộ phận ngắt dòng tiếp đất.

+Trong nhà ở căn hộ phải đặt đồng hồ đếm điện cho từng căn hộ. Trong nhà ở ký túc xá phải đặt đồng hồ đếm điện cho từng phòng hoặc cho từng đơn nguyên.

+ Thiết kế hệ thống chống sét phải tuân theo quy định trong TCVN 9385:2012.

Bản vẽ kỹ thuật mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, mặt bên các chi tiết công trình nhà ở

Tiêu chuẩn thiết kế hệ thống thông tin liên lạc, viễn thông:

+ Thiết kế, lắp đặt hệ thống thông tin, liên lạc, phát thanh, truyền hình cho nhà ở phải đảm bảo an toàn, thuận tiện cho việc khai thác sử dụng và đấu nối với hệ thống các dịch vụ của nhà cung cấp đồng thời phải đảm bảo có khả năng thay thế, sửa chữa và có khoảng cách tối thiểu tới các đường ống kỹ thuật khác.

+ Thiết kế lắp đặt hệ thống thông tin, liên lạc, phát thanh, truyền hình phải tuân theo các quy định có liên quan.

+ Các hệ thống thông tin liên lạc, truyền hình cần chôn sẵn ống cáp vào trong tường. Ở mỗi tầng cần bố trí hộp nối dây.

+ Hệ thống mạng lưới truyền thanh, truyền hình từ tủ phân phối đến các căn hộ phải đi ngầm trong hộp kỹ thuật, đồng thời phải có giải pháp chống sét cho các cột thu sóng.

Trên mái nhà ở được phép bố trí cột ăng-ten, chảo thu, phát sóng truyền thanh, truyền hình tại vị trí được cơ quan quản lý đô thị cho phép và đảm bảo an toàn, mỹ quan theo quy định có liên quan. Trường hợp cần thiết cho phép bố trí ở tầng áp mái các thiết bị thu sóng truyền hình.

Tiêu chuẩn thiết kế hệ thống cung cấp ga, khí đốt:

+ Khi trong nhà ở có nhu cầu lắp đặt hệ thống cung cấp khí đốt phải đảm bảo tuân thủ TCXDVN 377:2006 và TCXDVN 387:2006 .

+ Khi thiết kế lắp đặt hệ thống cung cấp ga, khí đốt phải đảm bảo các thông số kỹ thuật về đường ống, giá đỡ, dụng cụ đo, thiết bị an toàn, quy cách, không gian lắp đặt thiết bị và phải có giải pháp chống ăn mòn thiết bị, đường ống.

+ Không thiết kế đường ống cấp chính, ống đứng đi qua phòng ngủ, phòng tắm, phòng vệ sinh hoặc phòng chứa rác thải.

+ Phòng bếp sử dụng khí đốt phải có cửa thoát khói. Thể tích phòng bếp phải đảm bảo đủ không khí cho quá trình cháy tự nhiên.

Tiêu chuẩn về phòng chống cháy:

+ Nhà ở không được vượt quá mức giới hạn cho phép về bậc chịu lửa, số tầng, chiều dài, diện tích xây dựng như quy định trong Bảng 1.

Bảng 1 – Quy định về bậc chịu lửa, số tầng, chiều dài, diện tích xây dựng

Bậc chịu lửa	Số tầng	Chiều dài giới hạn lớn nhất của ngôi nhà m		Diện tích xây dựng lớn nhất cho phép m²
Bậc chịu lửa	Số tầng	Có tường ngăn cháy	Không có tường ngăn cháy	Có tường ngăn cháy	Không có tường ngăn cháy
I-II	Không quy định	Không quy định	110	Không quy định	2 200
III	Từ 1 đến 5	Không quy định	90	Không quy định	1 800
IV	1	140	70	2 800	1 400
IV	2	100	50	2 000	1 000
V	1	100	50	2 000	1 000
V	2	80	40	1 600	800
CHÚ THÍCH: Nhà ở kiểu đơn nguyên với bậc chịu lửa I và II có kết cấu chịu lực của mái không cháy thì cho phép không xây dựng tường ngăn cháy.

+ Khoảng cách lớn nhất từ cửa vào của phòng ở tới buồng thang hoặc lối thoát ra ngoài gần nhất được quy định trong Bảng 2.

Bảng 2 – Khoảng cách lớn nhất từ cửa phòng ở tới buồng thang hoặc lối thoát gần nhất

Kích thước tính bằng mét

Bậc chịu lửa	Khoảng cách xa nhất cho phép
Bậc chịu lửa	Từ những phòng bố trí giữa hai lối đi, hay hai buồng thang	Từ những phòng có lối vào hành lang bên cụt
I	40	25
II	40	25
III	30	20
IV	25	15
V	20	10

+ Chiều rộng tổng cộng của các cầu thang, các đường đi trên lối thoát nạn của ngôi nhà, tính theo số người trong tầng đông nhất, không kể tầng 1 được quy định trong như sau:

– Đối với nhà ở hai tầng: 1,00 m chiều rộng cho 125 người;

– Đối với nhà ở ba tầng trở lên: 1,00 m chiều rộng cho 100 người;

– Khi số lượng ở tầng đông nhất dưới 125 người (đối với nhà 2 tầng) hoặc dưới 100 người (đối với nhà 3 tầng trở lên) thì chiều rộng tổng cộng lấy bằng 0,90 m.

+ Chiều rộng mỗi vế thang trên lối thoát nạn phải bảo đảm bằng hoặc lớn hơn chiều rộng nhỏ nhất cầu thang. Độ dốc phải nhỏ hơn độ dốc lớn nhất quy định trong Bảng 3.

+ Cần thiết kế hệ thống báo cháy tự động để thông báo cho mọi người biết khi có cháy.

+ Ngoài những quy định trên đây, khi thiết kế nhà ở còn phải tuân theo những quy định về an toàn cháy cho nhà và công trình và TCVN 2622.

Bảng 3 – Quy định chiều rộng và độ dốc thang

Loại cầu thang	Chiều rộng nhỏ nhất m	Độ dốc lớn nhất
1. Thang chính a) Trong nhà ở hai tầng	0,90	1 : 1,5
b) Trong nhà ở trên ba tầng	1,00	1 : 1,75
c) Có vệt dắt xe đạp	–	1 : 2,5
2. Thang phụ
a) Xuống tầng hầm, chân tường không để ở	0,90	1 : 1,5
b) Lên tầng áp mái	0,09	1 : 1,25
c) Trong nội bộ căn hộ	0,90	1 : 1,25
CHÚ THÍCH: 1) Chiều rộng về thang tính thông thủy giữa mặt tường và cốn thang, giữa hai mặt tường hoặc hai cốn thang. 2) Khi chiều rộng vế thang bằng mức nhỏ nhất thì tay vịn phải để phía ngoài cùng của vế thang. 3) Chiều rộng của chiếu nghỉ, chiếu tới không được nhỏ hơn 1,2 m đối với mọi cầu thang thông thường. Đối với cầu thang có vệt dắt xe đạp, xe máy không được nhỏ hơn 2,1 m. 4) Vệt dắt xe đạp không tính vào chiều rộng của vế thang. Khi thiết kế vệt dắt xe phải tính toán điều kiện an toàn cho thoát nạn khi có sự cố. 5) Độ dốc cầu thang tính bằng tỉ lệ chiều cao trên chiều rộng của bậc.

+ Chiều rộng thông thủy nhỏ nhất cho phép của lối thoát nạn được quy định trong Bảng 4.

Bảng 4 – Chiều rộng thông thủy nhỏ nhất của lối thoát nạn

Kích thước tính bằng mét

Loại lối đi	Chiều rộng nhỏ nhất cho phép
1. Lối đi	1,00
2. Hành lang	1,40
3. Cửa đi	0,80
4. Vế thang	1,05
CHÚ THÍCH 1) Khi chiều dài đoạn hành lang thẳng không lớn hơn 40 m thì chiều rộng hành lang được phép giảm đến 1,2 m. 2) Lối đi bên trong căn hộ được giảm đến 0,90 m. 3) Các cửa đi trên lối thoát nạn không được nhỏ hơn 2,0 m.

Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở TCVN 4451:2012 bao gồm các nguyên tắc cơ bản sau: Thứ nhất, đảm bảo ánh sáng tự nhiên và thông gió tự nhiên cho các phòng ở, tránh tình trạng thiếu sáng, thiếu không khí trong nhà. Thứ hai, bố trí các phòng ở hợp lý, phù hợp với nhu cầu sử dụng và thuận tiện cho sinh hoạt. Thứ ba, tuân thủ các quy định về chiều cao, diện tích phòng ở, đảm bảo không gian sống thoáng mát, rộng rãi. Thứ tư, lựa chọn vật liệu xây dựng phù hợp, đáp ứng tiêu chuẩn về chất lượng, an toàn và độ bền. Thứ năm, thiết kế hệ thống cấp thoát nước, điện, chiếu sáng hợp lý, đảm bảo an toàn và thuận tiện cho sử dụng. Cuối cùng, thiết kế tổng thể ngôi nhà hài hòa với cảnh quan xung quanh, tạo nên không gian sống đẹp mắt và thoải mái.