Thông tầng có tính vào diện tích xây dựng không? Cách tính chỉ số, diện tích xây dựng với thông tầng

Diện tích sàn xây dựng là một yếu tố thiết yếu quyết định diện tích thực tế của một công trình. Đó là một con số được các cơ quan chức năng sử dụng để đánh giá quy mô, khối lượng xây dựng và tính thuế các công trình. Hơn nữa, diện tích sàn còn là cơ sở để xác định các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật khác như diện tích sàn sử dụng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng…

Đo diện tích sàn xây dựng là một quá trình quan trọng trong quá trình xây dựng, giúp đơn vị thực hiện xây dựng quản lý chi phí, lập kế hoạch thi công hiệu quả. Đối với những công trình nhà cao tầng có thông tầng, việc xác định chính xác diện tích sàn xây dựng càng trở nên quan trọng và phức tạp hơn.

Thông tầng là gì?

Thông tầng là một thiết kế kiến trúc thường thấy trong các công trình nhà ở, văn phòng hay trung tâm thương mại. Nó là một không gian mở kéo dài từ tầng trệt lên các tầng cao hơn, tạo ra cảm giác thông thoáng, rộng rãi và mang đến nguồn sáng tự nhiên tối ưu. Nhà phố có gác lửng hoặc cao 2 tầng trở lên rất chuộng kiến trúc này.

Thông tầng có thể được thiết kế ở bất kỳ vị trí nào trong công trình, tuy nhiên phổ biến nhất là ở sảnh chính, giữa các phòng chức năng hoặc ở giếng trời. Tùy theo mục đích sử dụng và yêu cầu thiết kế, thông tầng có thể được thiết kế với nhiều hình dạng, kích thước và phong cách khác nhau.

Mặc dù giống nhau ở việc lấy sáng và thông gió, thông tầng và giếng trời có những điểm khác biệt chính:

Ngoài mục đích thẩm mỹ và tạo cảm giác thông thoáng, thông tầng còn có nhiều ưu điểm về mặt công năng. Nó giúp kết nối các tầng với nhau một cách dễ dàng, thuận tiện cho việc di chuyển và giao thông. Đồng thời, thông tầng cũng giúp đưa ánh sáng tự nhiên vào sâu bên trong công trình, làm cho không gian trở nên sáng sủa và thoáng mát hơn.

Tuy nhiên, việc thiết kế và xây dựng thông tầng cũng cần phải lưu ý đến các yếu tố kỹ thuật, đặc biệt là việc tính toán diện tích sàn xây dựng. Vậy thông tầng có được tính vào diện tích xây dựng nhà ở hay không?

Thông tầng có tính vào diện tích xây dựng không?

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, diện tích sàn xây dựng được tính là diện tích được bao che toàn bộ bằng tường, mái hoặc tường bao che một phần cùng với hệ thống cửa đi, cửa sổ và cửa sổ lấy sáng.

Dựa trên định nghĩa này, có thể hiểu rằng các khoảng không gian thông tầng không được bao che toàn bộ bằng tường hoặc mái sẽ không được tính vào diện tích sàn xây dựng. Lý do là vì thông tầng không đáp ứng tiêu chuẩn về không gian được bao che hoàn toàn như quy định.

Việc không tính diện tích thông tầng vào diện tích sàn xây dựng là có cơ sở, bởi lẽ thông tầng không phải là không gian có thể sử dụng cho mục đích sinh hoạt hoặc kinh doanh. Nó chỉ đóng vai trò tạo sự thông thoáng, thẩm mỹ và đưa ánh sáng tự nhiên vào sâu bên trong công trình.

Ngoài ra, việc không tính diện tích thông tầng vào diện tích sàn xây dựng còn giúp tránh tình trạng gian lận trong quá trình xây dựng. Nếu tính cả diện tích thông tầng, các chủ đầu tư có thể dễ dàng mở rộng diện tích sử dụng thực tế, vượt quá diện tích được duyệt ban đầu và gây ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng một số trường hợp, thông tầng có thể được tính vào diện tích xây dựng. Theo Khoản 8 Điều 3 Thông tư 02, sàn thông tầng được tính vào diện tích sàn xây dựng nếu đáp ứng tất cả các yêu cầu sau:

• Có tường (hoặc hàng cột) bao che;
• Có hệ thống cửa đảm bảo lưu thông không khí;
• Chiều cao từ sàn đến trần (hoặc mái) cao ít nhất 2,2m;
• Diện tích sàn không nhỏ hơn 4m2 đối với nhà ở;
• Theo Khoản 9 Điều 3 Thông tư 02, hệ thống thang bộ, thang máy, ống khói và nhà vệ sinh xây dựng trong thông tầng thì được tính vào diện tích sàn xây dựng của những tầng có các hạng mục này;

Cần lưu ý rằng, diện tích xây dựng là một khái niệm pháp lý và có thể có sự khác biệt so với diện tích sử dụng thực tế của công trình. Diện tích sử dụng thực tế có thể lớn hơn diện tích xây dựng do bao gồm cả diện tích các phần tường bao, cầu thang, sảnh,…

Để biết chính xác diện tích xây dựng của công trình, bạn nên tham khảo các quy định của pháp luật và các hướng dẫn cụ thể của cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương.

Nhà thêm thông tầng có làm tăng chi phí xây dựng không?

Thông tầng có thể là một giải pháp hiệu quả giúp tiết kiệm chi phí xây dựng nhà phố, đặc biệt là đối với những nhà phố có diện tích nhỏ, nhiều tầng.

Trên thực tế, gia chủ có thể tiết kiệm 3-7% chi phí xây nhà nếu xây thêm thông tầng, bởi nhà có thông tầng ít số m2 thi công sàn xây dựng hơn do không phải đổ sàn bê tông.

Cách tính mật độ xây dựng nhà phố có thông tầng

Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008, mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của một công trình xây dựng trên tổng diện tích cả khu đất (trừ bể bơi, sân thể thao ngoài trời tư nhân diện tích nhỏ, tiểu cảnh trang trí).

Công thức tính mật độ xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)

Trong đó diện tích chiếm đất xác định qua hình chiếu công trình. Diện tích này không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình như sân thể thao, công viên, bể bơi, khu vui chơi trẻ em, tiểu cảnh trang trí,…

Mật độ xây dựng nhà phố có lỗ thông tầng được quy định bởi Uỷ ban Nhân dân (UBND). Chiều cao công trình được cấp phép xây dựng sẽ phụ thuộc vào địa điểm xây dựng và lộ giới.

• Độ cao nhà phố theo quy định về mật độ xây dựng:

• Độ vươn ban công, ô văng theo quy định về mật độ xây dựng:

• Bảng tra nhanh mật độ xây dựng tối đa cho nhà phố, biệt thự, nhà vườn,…

Diện tích thông tầng không được tính vào diện tích xây dựng khi tính toán mật độ xây dựng nhà phố. Điều này có nghĩa là, diện tích sàn thực tế của các tầng (bao gồm cả tầng có thông tầng) trừ đi diện tích sàn của thông tầng sẽ được sử dụng để tính toán mật độ xây dựng.

Công thức tính mật độ xây dựng nhà phố có thông tầng vẫn giống như công thức thông thường:

Mật độ xây dựng (%) = Tổng diện tích sàn xây dựng ( trừ diện tích sàn thông tầng) / Tổng diện tích đất xây dựng (m2) x 100%

Lưu ý:

• Bạn cần xác định chính xác diện tích sàn của từng tầng, bao gồm cả diện tích sàn phía trên lỗ thông tầng.
• Diện tích sàn trừ đi diện tích sàn thông tầng cần được tính toán dựa trên bản vẽ thiết kế chi tiết.

Ví dụ:

• Một căn nhà phố có diện tích đất xây dựng là 100m²
• Xây nhà phố 6x14m nên diện tích đất sử dụng để xây nhà là: 6 x 14 = 84m2
• Diện tích sàn của lỗ thông tầng là 5m².

Tính toán mật độ xây dựng:

• Tổng diện tích sàn xây dựng sau khi trừ thông tầng: 84 – 5 = 79m2
• Mật độ xây dựng nhà phố 6x14m là: 79m² / 100m² x 100% = 79%

Trong đó, diện tích sàn xây dựng là 79%, phần sân trước và sân sau là 16% (diện tích sân vườn bằng diện tích đất xây dựng – diện tích sàn xây dựng tính cả lỗ thông tầng).

Lưu ý, mật độ xây dựng ở một số địa phương có thể khác nhau. Tham khảo mật độ xây dựng tối đa cho nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo:

• Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
• Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 8/12/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn TP. HCM
• Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 3/7/2009 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 8/12/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiên hữu trên dịa bàn TP. HCM

Cách tính diện tích sàn xây dựng nhà có thông tầng

Tính diện tích sàn xây dựng sẽ giúp chúng ta biết được diện tích thực tế xây dựng trên mảnh đất để tính toán được đơn giá xây dựng phần thô chính xác nhất.

Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng, diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích các sàn của công trình xây dựng được tính theo diện tích bao ngoài của các bức tường bao che. Cụ thể: “Tổng diện tích sàn nhà/công trình: Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum. Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm cả tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà) và diện tích mặt bằng của lôgia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói”.

Khoản 8 Điều 36 Quy chuẩn Xây dựng cấp quốc gia QCVN 03:2022/BXD quy định, diện tích sàn xây dựng của nhà ở là diện tích sàn thông thủy đo theo mặt trong tường bao hoặc mặt trong tường bao thang, phòng vệ sinh, buồng thang máy hoặc tường bao giếng trời.

Để tính diện tích sàn xây dựng nhà có thông tầng, cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:

• Đo theo mặt trong của các bức tường bao: Đối với nhà có thông tầng, bạn cần đo diện tích sàn theo mặt trong của các bức tường bao, bao gồm cả tường bao thông tầng. Các hạng mục như cầu thang bộ, thang máy xây trong thông tầng được tính vào diện tích sàn của các tầng có các hạng mục này.
• Không tính diện tích giếng trời hoặc sân trong: Diện tích giếng trời hoặc sân trong không được tính vào diện tích sàn xây dựng. Tuy nhiên, diện tích sàn của các tầng bao quanh giếng trời hoặc sân trong thì được tính bình thường.
• Chiều cao sàn thông tầng phải đáp ứng quy định: Chiều cao từ sàn đến trần (hoặc mái) của sàn thông tầng phải đạt tối thiểu là 2,2 mét. Nếu chiều cao không đạt yêu cầu này, sàn thông tầng sẽ không được tính vào diện tích sàn xây dựng.

Một số lưu ý quan trọng khi tính diện tích sàn xây dựng nhà có thông tầng:

• Đối với sàn thông tầng ở giữa nhà, cần trừ diện tích sàn xây dựng của các tầng trên phần thông tầng đó.
• Đối với sàn thông tầng chỉ ở một bên nhà, cần trừ một nửa diện tích sàn xây dựng của các tầng trên phần thông tầng đó.
• Đối với sàn thông tầng kết hợp với cầu thang bộ, thang máy thì diện tích của các hệ thống này cũng được tính vào diện tích sàn xây dựng của các tầng bố trí các hạng mục này.