Quy định về số tầng cấp phép xây dựng tại Hà Nội và TPHCM mới nhất

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng là nội dung cố định khi thiết kế và xin phép xây nhà ở. Các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo đồng bộ quy hoạch, tránh gây ẩn tác và hệ luỵ, bạn cần đọc kỹ và áp dụng đúng theo khu vực, lộ giới, vị trí lô đất của mình. Việc tuân thủ nghiêm quy định cấp phép xây dựng sẽ giúp dự án được phê duyệt nhanh và hợp lệ.

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng là gì?

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng là các quy định pháp luật xác định số tầng tối đa mà một công trình, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ, được phép xây dựng. Quy định này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí địa lý, chiều rộng lộ giới, quy hoạch đô thị và các điều kiện kỹ thuật. Theo Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, cho phép chủ đầu tư thực hiện các hoạt động xây dựng như xây mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Trong đó, số tầng được cấp phép là một nội dung quan trọng, đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch và an toàn xây dựng.

Các quy định này được áp dụng khác nhau giữa khu vực đô thị và nông thôn, cũng như tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Chủ đầu tư cần kiểm tra thông tin quy hoạch tại địa phương để xác định số tầng tối đa được phép xây dựng và các yêu cầu liên quan.

Xem thêm: Xây nhà 2 tầng có phải xin giấy phép xây dựng không? Thủ tục cần thiết

Quy định số tầng xây dựng tại Hà Nội

Theo Quyết định 07/2022/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, quy định số tầng xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được cấp phép xây dựng có thời hạn tại Hà Nội được quy định như sau:

• Số tầng tối đa: Nhà ở riêng lẻ được phép xây dựng tối đa 4 tầng, không bao gồm tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm.
• Chiều cao công trình: Chiều cao tính đến mái tầng 4 không vượt quá 15m.
• Tum thang: Trên mái có thể xây tum thang để che chắn lồng cầu thang bộ, giếng thang máy hoặc các thiết bị kỹ thuật. Diện tích tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái, với chiều cao tối đa 3m.
• Sửa chữa, cải tạo: Đối với công trình sửa chữa hoặc cải tạo, quy mô không được vượt quá quy định của công trình xây mới. Nếu công trình hiện trạng đã vượt quy mô này, việc sửa chữa chỉ được giữ nguyên quy mô hiện tại (không tăng diện tích, chiều cao hoặc số tầng).

Chủ đầu tư cần tuân thủ quy hoạch đô thị và các yêu cầu về an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy để đảm bảo công trình hợp pháp.

Quy định số tầng xây dựng theo lộ giới đường tại TP HCM

Quy định về số tầng xây dựng theo lộ giới được xác định dựa trên chiều rộng lộ giới (chỉ giới đường đỏ), là bề rộng đường dự kiến trong tương lai theo quy hoạch. Dưới đây là chi tiết quy định số tầng cấp phép xây dựng theo lộ giới tại TP.HCM, dựa trên Quyết định 135/2007/QĐ-UBND và sửa đổi bởi Quyết định 45/2009/QĐ-UBND:

Lộ giới dưới 3,5m

• Số tầng tối đa: 3 tầng.
• Chiều cao công trình không vượt quá 13,6m, tầng trệt tối đa 3,8m, không bố trí tầng lửng.
• Áp dụng cho các hẻm nhỏ, đảm bảo an toàn giao thông và phòng cháy chữa cháy.

Lộ giới từ 3,5m đến dưới 7m

• Số tầng tối đa: 3 tầng nếu không có yếu tố tăng tầng.
• Có thể xây 4 tầng nếu công trình nằm tại trung tâm thành phố, trung tâm quận hoặc có khoảng lùi.
• Chiều cao tầng trệt đến sàn tầng 2 là 5,8m, cho phép bố trí tầng lửng.

Lộ giới từ 7m đến dưới 12m

• Số tầng tối đa: 4 tầng nếu không có yếu tố tăng tầng.
• Có thể xây 5 tầng nếu thuộc trung tâm thành phố hoặc trên lô đất lớn (diện tích từ 150m², chiều rộng tối thiểu 6,6m).
• Xây 6 tầng nếu có cả hai yếu tố: trung tâm thành phố và lô đất lớn.

Lộ giới từ 12m đến dưới 20m

• Số tầng tối đa: 4 tầng nếu không có yếu tố tăng tầng.
• Có thể xây 5 tầng nếu đáp ứng một trong ba yếu tố: trung tâm thành phố, trục đường thương mại – dịch vụ, lô đất lớn.
• Xây 6 tầng nếu đáp ứng hai yếu tố, hoặc 7 tầng nếu đáp ứng cả ba yếu tố.

Lộ giới từ 20m đến dưới 25m

• Số tầng tối đa: 5 tầng nếu không có yếu tố tăng tầng.
• Có thể xây 6 tầng nếu đáp ứng một yếu tố, 7 tầng nếu đáp ứng hai yếu tố, hoặc 8 tầng nếu đáp ứng cả ba yếu tố và có khoảng lùi.

Lộ giới trên 25m

• Số tầng tối đa: 5 tầng nếu không có yếu tố tăng tầng.
• Có thể xây 6 tầng, 7 tầng hoặc 8 tầng tương tự như lộ giới 20-25m, tùy theo số yếu tố tăng tầng.

Yếu tố tăng tầng được xác định như thế nào?

Có ba yếu tố chính giúp tăng số tầng được phép xây dựng:

1. Thuộc khu vực quận trung tâm thành phố hoặc trung tâm cấp quận: Bao gồm các quận trung tâm như Quận 1, 3, 5 tại TP.HCM hoặc các khu vực được xác định là trung tâm quận trong quy hoạch

2. Nằm trên trục đường thương mại – dịch vụ: Các tuyến đường được quy hoạch hoặc hiện trạng có nhiều hoạt động thương mại, dịch vụ với vỉa hè đủ rộng

3. Lô đất có diện tích lớn: Diện tích tối thiểu 150m2 với chiều rộng mặt tiền ít nhất 6.6m, có thể ghép từ nhiều lô đất nhỏ

Quy định về chiều cao nhà tương ứng với số tầng

Bên cạnh số tầng, chiều cao công trình cũng được quy định chặt chẽ:

• Nhà liền kề: Không quá 6 tầng (4 tầng với ngõ/hẻm dưới 6m)
• Nhà liên kế có sân vườn: Chiều cao không vượt quá 3 lần chiều rộng nhà
• Đường rộng trên 12m: Chiều cao theo góc vát 45 độ
• Đường dưới 12m: Chiều cao không vượt quá chiều rộng đường
• Đường nội bộ: Chiều cao theo góc vát 30 độ (không quá 0.6 lần chiều rộng đường)

• Tầng trệt: cao nhất 3,8m (hẻm nhỏ), 5,8m (phố lớn)
• Tổng chiều cao không vượt 13,6m (đối với nhà dưới 4 tầng), 16m (4 tầng + tum), 20m (5 tầng + tum), 24m (6 tầng + tum)
• Mái tum không vượt quá 30% sàn mái, cao đối đa 3m

Xử phạt vi phạm quy định về số tầng cấp phép xây dựng

Vi phạm quy định số tầng khi xây dựng nhà có thể dẫn đến xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

Xây sai giấy phép đối với công trình sửa chữa, cải tạo hoặc giấy phép có thời hạn:

• Nhà ở riêng lẻ: Phạt từ 15 triệu đến 20 triệu đồng.
• Nhà ở trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa: Phạt từ 25 triệu đến 30 triệu đồng.

Xây sai giấy phép đối với công trình xây mới:

• Nhà ở riêng lẻ: Phạt từ 30 triệu đến 40 triệu đồng.
• Nhà ở trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa: Phạt từ 50 triệu đến 70 triệu đồng.

Biện pháp khắc phục: Có thể bị buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.

=> Tuân thủ quy định về số tầng xây dựng nhà phố giúp chủ đầu tư tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo an toàn công trình.

Điều kiện miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng trong các trường hợp sau:

• Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án khu đô thị hoặc dự án nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt

• Công trình cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng tại nông thôn thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn đã phê duyệt

• Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng

Lưu ý quan trọng: Các công trình trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa không thuộc diện miễn giấy phép.

Số tầng của nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đô thị, nhà ở nông thôn có quy hoạch đã được duyệt. Như vậy, đây là giới hạn tối đa về số tầng được xây trong trường hợp không cần xin giấy phép.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Để được cấp giấy phép xây dựng, nhà ở riêng lẻ cần đáp ứng các điều kiện theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020:

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất: Đất phải được cấp phép xây dựng theo quy định pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc.
• Đảm bảo an toàn công trình: Công trình và các công trình lân cận cần được bảo đảm an toàn kết cấu, phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường.
• An toàn hạ tầng kỹ thuật: Công trình phải tuân thủ hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, giao thông, năng lượng, di sản văn hóa.
• Khoảng cách an toàn: Đảm bảo khoảng cách tối thiểu đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại hoặc công trình liên quan đến quốc phòng, an ninh.
• Thiết kế xây dựng: Tuân thủ quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014, bao gồm bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thi công.
• Hồ sơ đề nghị cấp phép: Bao gồm đơn đề nghị, giấy tờ quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế, báo cáo thẩm định thiết kế (nếu cần).
• Phù hợp quy hoạch chi tiết: Tại đô thị, công trình phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy chế quản lý kiến trúc đô thị. Tại nông thôn, phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn.

Những điều kiện này đảm bảo quy định về số tầng cấp phép xây dựng nhà ở được thực hiện đúng quy trình, tránh vi phạm pháp luật.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

Để xin giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện các bước sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu).
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thi công (mặt bằng, mặt cắt, móng, đấu nối hạ tầng).
• Báo cáo thẩm định thiết kế (nếu cần).
• Biện pháp thi công móng và cam kết đảm bảo an toàn.

2. Nộp hồ sơ: Nộp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng (tùy công trình).

3. Nhận kết quả: Thời gian xử lý từ 10-20 ngày làm việc, tùy thuộc vào loại công trình (đô thị, nông thôn, xây mới, gia hạn).

4. Lệ phí: Tại Hà Nội, lệ phí cho nhà ở riêng lẻ là 75.000 đồng/giấy phép.

Chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ quy định cấp phép xây dựng nhà ở Hà Nội mới nhất hoặc tại địa phương để đảm bảo hồ sơ đầy đủ.

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng là hệ thống các tiêu chuẩn quan trọng nhằm đảm bảo an toàn, mỹ quan và phát triển đô thị bền vững. Nắm rõ các quy định về lộ giới, yếu tố tăng tầng và thủ tục pháp lý sẽ giúp chủ đầu tư triển khai dự án thuận lợi, tránh các rủi ro pháp lý và tài chính không đáng có. Trước khi xây dựng, nên tham vấn với cơ quan chức năng địa phương để có thông tin chính xác nhất về các quy định áp dụng cho khu vực cụ thể.