Cách phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng chi tiết nhất

Trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, hai khái niệm diện tích sàn và diện tích xây dựng đóng vai trò cốt lõi trong việc quy hoạch, thiết kế và dự toán chi phí. Song, không ít gia chủ còn nhầm lẫn giữa hai khái niệm này. Để hiểu rõ và áp dụng đúng, cần phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng rõ ràng, đánh giá phạm vi tính toán và quy định pháp lý.

Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn là tổng diện tích mặt bằng có thể sử dụng trong một công trình, bao gồm các khu vực như phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, hành lang, cầu thang, giếng trời, ban công và lô gia. Diện tích này được tính từ mép trong của tường bao, tập trung vào không gian thực tế phục vụ sinh hoạt hoặc làm việc. Đơn vị đo lường thường là mét vuông (m²).

Ví dụ, trong một ngôi nhà hai tầng, nếu mỗi tầng có diện tích sàn 100m², thì tổng diện tích sàn xây dựng của công trình là 200m². Con số này không bao gồm các phần như tường bao, cột hay các khu vực không sử dụng cho sinh hoạt. Diện tích sàn đóng vai trò quan trọng trong việc xác định không gian sử dụng thực tế, hỗ trợ lập kế hoạch thiết kế nội thất và quản lý chi phí.

Xem thêm: Tổng diện tích sàn là gì? Cách tính diện tích sàn xây dựng và sàn sử dụng

Diện tích sàn, còn được gọi là diện tích mặt sàn xây dựng, là tổng diện tích sử dụng của một công trình, bao gồm tất cả các tầng và các khu vực khác như ban công, hành lang, tầng hầm, tầng mái, và các khu vực kỹ thuật

Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là tổng diện tích được phép xây dựng trên một khu đất, tính từ mép ngoài của tường bao. Khu vực này bao gồm diện tích sàn, cùng với các phần phụ trợ như mái che, sảnh, hiên, cầu thang ngoài, sân thượng, bể nước, bể phốt và các cấu trúc khác. Diện tích xây dựng thường lớn hơn diện tích sàn vì bao gồm cả những không gian không phục vụ trực tiếp cho sinh hoạt.

Ví dụ, một ngôi nhà có diện tích sàn 200m² có thể có diện tích xây dựng lên đến 250m² nếu tính thêm sân trước (30m²) và ban công (20m²). Diện tích xây dựng được sử dụng để xác định chi phí xây dựng, tuân thủ quy hoạch và các yêu cầu pháp lý liên quan đến mật độ xây dựng.

Diện tích xây dựng là diện tích thực tế của công trình được phép xây dựng trên một khu đất, được tính từ mép ngoài của các tường bao che bên ngoài

Cách phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng chi tiết nhất

Để phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng, cần hiểu rõ các đặc điểm, cách tính và mục đích sử dụng của từng loại:

Đặc điểm	Diện tích sàn	Diện tích xây dựng
Định nghĩa	Tổng diện tích mặt bằng sử dụng của tất cả các tầng, bao gồm phòng chức năng, hành lang, cầu thang, giếng trời.	Tổng diện tích phần mái che phủ, bao gồm diện tích sàn và các phần phụ trợ như mái che, sảnh, hiên, bể nước.
Cách tính	Tính từ mép trong của tường bao, chỉ bao gồm không gian sử dụng.	Tính từ mép ngoài của tường bao, bao gồm cả không gian không sử dụng trực tiếp.
Bao gồm	Phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, hành lang, ban công, lô gia, cầu thang, giếng trời.	Diện tích sàn, mái che, sảnh, hiên, cầu thang ngoài, bể nước, bể phốt, sân thượng.
Mục đích sử dụng	Xác định không gian sử dụng thực tế, lập kế hoạch thiết kế nội thất, tính toán mật độ xây dựng.	Xác định chi phí xây dựng, tuân thủ quy định pháp lý về đất đai và quy hoạch.

Ví dụ:

Một ngôi nhà hai tầng có diện tích sàn mỗi tầng là 80m², tổng diện tích sàn là 160m². Nếu công trình có thêm sân trước (20m²), ban công (10m²) và mái che (15m²), thì diện tích xây dựng là 160m² + 20m² + 10m² + 15m² = 205m². Hiểu rõ sự khác biệt này giúp gia chủ tránh nhầm lẫn khi lập kế hoạch xây dựng hoặc giao dịch bất động sản.

Diện tích sàn là tổng diện tích của các mặt sàn sử dụng trong công trình. Diện tích xây dựng là tổng diện tích trên mặt đất mà công trình được phép xây dựng, tính từ mép ngoài của tường bên này sang mép ngoài của tường bên kia

Quy định pháp lý về diện tích sàn và diện tích xây dựng

Tính toán diện tích sàn và diện tích xây dựng cần tuân thủ các quy định pháp lý, cụ thể là Thông tư số 03/2016/TT-BXD và Quyết định số 04/2008/BXD của Bộ Xây dựng. Cần lưu ý:

Diện tích sàn: Bao gồm diện tích sàn của tất cả các tầng, kể cả tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum. Diện tích này tính cả tường bao, lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy và hộp kỹ thuật.
Diện tích sử dụng: Đối với nhà chung cư, diện tích sử dụng là tổng diện tích của từng căn hộ cộng với diện tích sử dụng chung.
Diện tích ở: Bao gồm diện tích các phòng chính như phòng ngủ, phòng khách, phòng sinh hoạt chung và phần dưới cầu thang trong phòng.
Diện tích phụ: Bao gồm diện tích các phòng phụ như nhà vệ sinh, nhà kho, ban công, hành lang.
Diện tích xây dựng: Phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng, kích thước lô đất tối thiểu (45m² cho đường lộ giới ≥20m, 36m² cho đường lộ giới <20m) và chiều dài tối đa của dãy nhà (60m).

Những quy định này đảm bảo công trình tuân thủ quy hoạch đô thị, đáp ứng yêu cầu pháp lý và tránh các vấn đề liên quan đến giấy phép xây dựng.

Xem thêm: Cách tính diện tích xây nhà trọn gói theo m2 chuẩn cho nhà phố và biệt thự

Quy định pháp lý về diện tích sàn và diện tích xây dựng tại Việt Nam được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Xây dựng, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành

Cách tính diện tích sàn xây dựng và diện tích xây dựng

Cách tính diện tích sàn xây dựng

Diện tích sàn xây dựng được tính bằng cách cộng tổng diện tích mặt bằng sử dụng của tất cả các tầng, bao gồm các khu vực như phòng chức năng, hành lang, ban công, lô gia, cầu thang và giếng trời. Công thức cơ bản là:

Diện tích sàn xây dựng = Diện tích mặt sàn sử dụng + Diện tích các phần khác (mái, sân, tầng hầm, phần móng).

Cụ thể:

Diện tích sàn có mái che: Tính 100% diện tích.
Diện tích không có mái che nhưng lát gạch nền:
- Dưới 4m²: Tính 100% diện tích.
- Từ 4m² đến 8m²: Tính 70% diện tích.
- Trên 8m²: Tính 50% diện tích.
Phần gia cố nền đất yếu (bê tông cốt thép): Tính 20% diện tích.

Để tính diện tích sàn xây dựng, bạn cần cộng diện tích tất cả các sàn trong nhà, bao gồm cả tầng hầm, tầng tum, tầng áp mái, ban công và các phần diện tích khác như mái, sân phơi

Cách tính diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng bao gồm diện tích sàn và các hạng mục phụ trợ, được tính như sau:

Diện tích sàn từng tầng: Tính 100% diện tích giọt gianh mái tầng đó.
Diện tích móng: Tính 50-75% diện tích sàn tầng 1, tùy loại móng (móng đơn: 20-25%, móng cọc: 30-40%, móng bè: 40-60%).
Diện tích bể nước, bể phốt: Tính 60-70% diện tích mặt bằng sàn.
Diện tích mái:
- Mái tôn: Tính 30-75% diện tích thực.
- Mái ngói làm trần giả: Tính 100% diện tích mặt sàn chéo.
- Mái ngói đổ bê tông: Tính 150% diện tích mặt sàn chéo.
- Mái bê tông cốt thép: Tính 50% diện tích thực.
Diện tích sân thượng:
- Có mái che hoặc dàn lam bê tông: Tính 75% diện tích.
- Không có mái che: Tính 50% diện tích.
Diện tích tầng hầm:
- Độ sâu 1-1,5m: Tính 150% diện tích.
- Độ sâu 1,5-2m: Tính 170% diện tích.
- Độ sâu trên 2m: Tính 200% diện tích.

Xem thêm: Thông tầng có tính vào diện tích xây dựng không? Cách tính chỉ số, diện tích xây dựng với thông tầng

Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (móng, mái, sân, tầng hầm...) — Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (móng, mái, sân, tầng hầm…)

Vì sao cần hiểu rõ sự khác nhau giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng?

Hiểu rõ sự khác nhau giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng để:

Xác định chi phí xây dựng chính xác: Diện tích xây dựng giúp tính toán chi phí vật liệu, nhân công và các hạng mục phụ trợ, trong khi diện tích sàn xác định không gian sử dụng thực tế, hỗ trợ lập kế hoạch tài chính hiệu quả.
Tuân thủ quy định pháp lý: Việc nắm rõ các quy định về diện tích xây dựng nhà ở và diện tích sàn giúp gia chủ tránh vi phạm quy hoạch và đảm bảo giấy phép xây dựng hợp lệ.
Tối ưu hóa thiết kế: Diện tích sàn hỗ trợ thiết kế nội thất hợp lý, trong khi diện tích xây dựng đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, đặc biệt ở khu vực hạn chế về diện tích.
Tăng giá trị bất động sản: Một công trình được tính toán chính xác cả hai loại diện tích sẽ tối ưu hóa không gian, nâng cao giá trị thị trường.

Các công trình phụ trợ như bể bơi, nhà chòi, ... có thể không tính trong diện tích sàn xây dựng (nếu có) — Các công trình phụ trợ như bể bơi, nhà chòi, … có thể không tính trong diện tích sàn xây dựng (nếu có)

Lưu ý khi tính diện tích xây dựng nhà ở và diện tích sàn

Khi tính toán diện tích xây dựng nhà ở và diện tích sàn, gia chủ cần lưu ý:

Kiểm tra kỹ quy định pháp lý tại địa phương để đảm bảo tính chính xác.
Đo đạc cẩn thận các hạng mục như móng, tầng hầm, mái, sân thượng để tránh sai lệch.
Tham khảo ý kiến kiến trúc sư hoặc nhà thầu chuyên nghiệp để có số liệu chính xác.
Đối chiếu với giấy phép xây dựng để đảm bảo công trình tuân thủ quy hoạch.

Phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng là bước quan trọng để gia chủ và nhà thầu hiểu rõ quy mô công trình, lập kế hoạch chi phí và tuân thủ quy định pháp lý. Diện tích sàn tập trung vào không gian sử dụng thực tế, trong khi diện tích xây dựng bao gồm toàn bộ cấu trúc công trình, từ tường bao đến các hạng mục phụ trợ. Bằng cách nắm rõ các khái niệm, cách tính và quy định liên quan, gia chủ có thể đưa ra quyết định chính xác trong quá trình xây dựng và giao dịch bất động sản.