Khoảng lùi xây dựng là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch và thiết kế đô thị, có ảnh hưởng lớn đến mỹ quan, an toàn và tiện ích của công trình thiết kế nhà đẹp, nhà xưởng, nhà cao tầng,… và thi công. Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về khoảng lùi xây dựng, các quy định liên quan và tầm quan trọng của chúng trong xây dựng.
Khoảng lùi xây dựng là gì?
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khoảng lùi xây dựng được định nghĩa là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng của một công trình. Đây là yêu cầu bắt buộc trong quá trình thi công các dự án xây dựng, nhằm đảm bảo mỹ quan đô thị và các yêu cầu về quy hoạch.
Trong đó:
- Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần đất xây dựng công trình và phần đất dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng.
- Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.
Nói cách khác, khoảng lùi là khoảng trống bắt buộc giữa công trình xây dựng và các yếu tố xung quanh như đường sá, khu vực công cộng.
Vai trò của khoảng lùi xây dựng
Quy định về khoảng lùi xây dựng có ý nghĩa quan trọng trong việc:
- Đảm bảo mỹ quan đô thị, tạo không gian thông thoáng
- Phân định ranh giới giữa công trình và không gian công cộng
- Tạo điều kiện cho việc mở rộng đường giao thông trong tương lai
- Đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy
- Tăng khả năng tiếp cận ánh sáng và không khí cho công trình
Quy định về khoảng lùi xây dựng
Khoảng lùi xây dựng tại đô thị
Quyết định 56/2021 của UBND TP HCM, quy định khoảng lùi xây dựng như sau:
- Công trình cao dưới 22m và lộ giới rộng 19-22m: không cần khoảng lùi (0m)
- Công trình cao trên 28m: phải lùi 6m
- Công trình cao 25m và lộ giới trên 22m: không cần khoảng lùi (0m)
- Công trình cao 25m tính từ vỉa hè: phải lùi 3m
Do mật độ dân cư cao, hạ tầng tập trung, khu vực đô thị thường yêu cầu khoảng lùi xây dựng lớn hơn để đảm bảo an toàn và tránh quá tải cho hạ tầng kỹ thuật.
Khoảng lùi xây dựng tại nông thôn
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, khoảng lùi xây dựng tại nông thôn cũng được áp dụng như các khu vực đô thị, tuy nhiên có sự điều chỉnh để phù hợp với điều kiện và đặc thù của từng địa phương.
- Khu vực trung tâm xã: tối thiểu 1,5m
- Khu vực dân cư: tối thiểu 2m
- Nhà ở kết hợp sản xuất nông nghiệp: 2m
Các quy định về khoảng lùi xây dựng tại nông thôn có thể thay đổi tùy thuộc vào quy hoạch chi tiết của từng địa phương. Các UBND cấp xã, huyện sẽ có những hướng dẫn cụ thể dựa trên tình hình thực tế và nhu cầu phát triển của từng khu vực.
Quy định khoảng lùi xây dựng đối với các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp
Cá nhân được yêu cầu thực hiện nghiêm túc các quy định về khoảng lùi khi xây dựng nhà ở hay các công trình dịch vụ / công trình có chức năng hỗn hợp (VD: công trình nhà ở kết hợp sản xuất nông nghiệp) nhằm đảm bảo diện tích công cộng cho khu vực xung quanh và đảm bảo tính an toàn cho công trình xây dựng.
Đối với công trình trên lô đất từ 3.000m2 trở lên:
- Mật độ xây dựng thuần tối đa cần được xem xét dựa vào vị trí và giải pháp quy hoạch cụ thể.
- Phải được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
- Vẫn phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, khoảng lùi công trình, diện tích đỗ xe theo quy định.
Đối với công trình trên lô đất dưới 3.000m2:
- Sau khi trừ phần đất đảm bảo khoảng lùi, phần còn lại được xây dựng với mật độ 100%.
- Vẫn phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và diện tích đỗ xe theo quy định.
Các công trình nhà ở kết hợp sản xuất nông nghiệp do cần không gian sản xuất, công trình này có thể được phép xây sát ranh giới hoặc có khoảng lùi nhỏ hơn tùy theo quy định của địa phương.
Các trường hợp đặc biệt khác
Ngoài ra, một số công trình đặc thù có thể có quy định riêng về khoảng lùi xây dựng:
- Công trình cải tạo, sửa chữa: Trường hợp cải tạo, sửa chữa công trình hiện hữu, khoảng lùi có thể được nới lỏng hoặc không yêu cầu thay đổi nếu không ảnh hưởng đến an toàn, mỹ quan đô thị và hạ tầng kỹ thuật.
- Công trình tái thiết đô thị: Trong các dự án tái thiết đô thị, khoảng lùi xây dựng có thể được điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với quy hoạch tổng thể của khu vực.
Mức phạt khi vi phạm quy định về khoảng lùi
Theo khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 50 – 60 triệu đồng. Ngoài ra, công trình vi phạm sẽ buộc phải tháo dỡ phần xây dựng vi phạm. Đồng thời, không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa.
Cách tính khoảng lùi xây dựng
Khi tính toán khoảng lùi xây dựng, cần xem xét 2 yếu tố chính:
- Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất
- Chiều cao xây dựng công trình
Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình:
Phương pháp tính khoảng lùi:
- Đối với công trình cao dưới 19m: không cần chừa khoảng lùi
- Công trình cao 22m, lộ giới <19m: lùi 3m từ vỉa hè
- Công trình cao >25m: lùi 4m
- Công trình cao >28m: lùi 6m
- Lộ giới 19-22m, công trình <22m: không cần lùi
- Lộ giới ≥22m, công trình <25m: không cần lùi
Chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum hoặc mái dốc).
Những quy định trên nhằm đảm bảo không gian đô thị, an toàn giao thông và mỹ quan kiến trúc. Khoảng lùi lớn hơn thường áp dụng cho các công trình cao hơn và đường hẹp hơn để giảm tác động mỹ quan và đảm bảo ánh sáng, thông gió cho khu vực xung quanh.
Thủ tục xin cấp phép xây dựng và xác định khoảng lùi
Để đảm bảo tuân thủ đúng quy định về khoảng lùi xây dựng, bạn cần thực hiện các bước sau:
- Tham khảo quy hoạch chi tiết của khu vực: Quy hoạch chi tiết sẽ thể hiện rõ ràng các thông tin về chỉ giới xây dựng, khoảng lùi bắt buộc đối với từng lô đất. Bạn có thể liên hệ với UBND phường/ xã hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc địa phương để lấy thông tin quy hoạch.
- Tư vấn thiết kế: Kiến trúc sư hoặc kỹ sư xây dựng sẽ giúp bạn thiết kế công trình phù hợp với các quy định về khoảng lùi, đảm bảo tính an toàn, thẩm mỹ và công năng sử dụng.
- Hồ sơ xin cấp phép xây dựng: Hồ sơ xin cấp phép xây dựng bao gồm nhiều tài liệu, trong đó có bản vẽ thiết kế thể hiện rõ khoảng lùi công trình so với chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Những vướng mắc và đề xuất điều chỉnh quy định khoảng lùi
Khó khăn khi áp dụng quy định khoảng lùi
Quyết định 56/2021 của UBND TP HCM đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc với nhiều quy định về khoảng lùi xây dựng. Tuy nhiên, quy định này đã bộc lộ nhiều bất cập khi đi vào thực tiễn cuộc sống.
- Giảm diện tích sử dụng của người dân
- Tạo sự không đồng bộ trong cảnh quan đô thị
- Gây khó khăn cho việc cải tạo, sửa chữa nhà cũ
- Chính quyền địa phương lúng túng trong việc cấp phép
Các trường hợp cụ thể:
Theo quy định, công trình cần đáp ứng khoảng lùi tối thiểu so với ranh giới đất và chỉ giới đường đỏ. Điều này dẫn đến tình trạng một số lô đất có diện tích nhỏ, khi trừ đi phần diện tích dành cho khoảng lùi, diện tích xây dựng còn lại không đủ để đáp ứng nhu cầu của gia đình. Ví dụ điển hình là trường hợp của chị N.T.H (phường Tam Bình, TP Thủ Đức) với lô đất diện tích 52m2, chiều dài hơn 12m. Khi xin giấy phép xây dựng, chị H. bị yêu cầu lùi sau 1 m và chừa phía trước 2,4m, khiến diện tích đất còn lại không đủ để xây dựng nhà theo nhu cầu.
Tương tự, ông N.V.C (phường Linh Đông) có lô đất chiều dài 25m, rộng 4m, dự định xây dựng trụ sở công ty. Tuy nhiên, do quy định về khoảng lùi, ông C. buộc phải chừa diện tích phía trước và sau, dẫn đến diện tích xây dựng bị thu hẹp đáng kể. Việc này khiến ông C. gặp khó khăn trong việc bố trí công năng sử dụng cho công ty và cân nhắc rao bán khu đất.
Đề xuất điều chỉnh quy định
- Miễn áp dụng khoảng lùi cho khu vực đô thị cũ
- Cho phép tăng chiều cao để bù diện tích
- Áp dụng linh hoạt đối với trường hợp cải tạo, sửa chữa
- Xem xét điều chỉnh quy hoạch để phù hợp thực tế
Quy định về khoảng lùi trong mật độ xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc quy hoạch và phát triển đô thị bền vững. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này cần có sự linh hoạt, phù hợp với đặc thù của từng khu vực, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của người dân và yêu cầu quản lý đô thị. Các cơ quan chức năng cần tiếp tục nghiên cứu, điều chỉnh để hoàn thiện các quy định mật độ và khoảng lùi xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc xây dựng và cải tạo nhà ở, đồng thời đảm bảo mỹ quan và chất lượng sống đô thị.
Xem thêm: Cải tạo nhà chung cư mini 110m2 đẹp hiện đại HNPKT20
