5 Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở mới nhất 2025 đảm bảo quyền lợi

Hợp đồng xây dựng nhà ở đảm bảo dự án xây dựng nhà ở được thực hiện minh bạch, đúng tiến độ và đạt chất lượng theo yêu cầu. Văn bản này không chỉ là cam kết pháp lý giữa chủ đầu tư và nhà thầu mà còn là công cụ giúp giảm thiểu rủi ro, tránh tranh chấp.

Hợp đồng xây dựng nhà ở là gì?

Theo khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014:

“Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.” 

Vậy hợp đồng xây dựng nhà ở là văn bản thỏa thuận dân sự giữa bên giao thầu (chủ đầu tư – bên A) và bên nhận thầu (nhà thầu – bên B) nhằm thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng. Hợp đồng phải được lập bằng văn bản, dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, hợp tác và tuân thủ pháp luật. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc nông thôn, hợp đồng xây nhà quy định chi tiết các hạng mục công việc, từ thiết kế, thi công phần thô, đến hoàn thiện và lắp đặt nội thất.

Lập hợp đồng xây nhà ở giúp chủ đầu tư kiểm soát chi phí, tiến độ và chất lượng công trình. Hợp đồng cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp, đảm bảo quyền lợi của các bên, đặc biệt trong các dự án xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở.

Xem thêm: Danh mục hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm những gì?

Các nguyên tắc khi ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng

Các nguyên tắc khi ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng nhà ở theo Luật Xây dựng 2014 (Điều 138) bao gồm:

1. Tự nguyện: Các bên tự do thỏa thuận, không chịu ép buộc. Ví dụ, chủ đầu tư chọn nhà thầu dựa trên năng lực, không áp đặt giá bất hợp lý.
2. Bình đẳng: Quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Ví dụ, nhà thầu không được yêu cầu thanh toán 100% trước khi thi công, chủ đầu tư không trì hoãn thanh toán vô lý.
3. Hợp tác: Các bên hỗ trợ nhau để đảm bảo tiến độ, chất lượng. Ví dụ, chủ đầu tư cung cấp mặt bằng, nhà thầu báo cáo tiến độ thường xuyên.
4. Tuân thủ pháp luật: Hợp đồng phải phù hợp Luật Xây dựng 2014, Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Ví dụ, thi công sai giấy phép bị phạt 15-120 triệu đồng.
5. Thành thực: Cung cấp thông tin trung thực. Ví dụ, nhà thầu dùng vật liệu đúng cam kết (xi măng PC40, thép Việt Nhật).
6. Không xâm phạm lợi ích cộng đồng: Thi công không gây ô nhiễm, hư hại tài sản lân cận. Ví dụ, nhà thầu che chắn công trình, xử lý chất thải đúng quy định.

Lưu ý thực hiện:

• Soạn hợp đồng chi tiết (nội dung, tiến độ, bảo hành).
• Kiểm tra năng lực nhà thầu (chứng chỉ, dự án trước).
• Giám sát thi công, thỏa thuận chi phí phát sinh.
• Lưu trữ hợp đồng, mỗi bên giữ một bản.

Hậu quả vi phạm:

• Phạt hành chính: 15-120 triệu đồng (Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
• Tranh chấp: Giải quyết tại tòa án.
• Thiệt hại tài chính: Chậm tiến độ, giảm chất lượng.

=> Tuân thủ các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, pháp luật, thành thực, và không xâm phạm lợi ích cộng đồng đảm bảo hợp đồng xây dựng nhà ở minh bạch, hiệu quả.

Nội dung cần có trong hợp đồng xây dựng nhà ở

Theo khoản 1 Điều 141 Luật Xây dựng 2014, mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở cần bao gồm các nội dung sau để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch:

• Căn cứ pháp lý áp dụng: Dẫn chiếu các văn bản pháp luật như Luật Xây dựng 2014, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hoặc Thông tư 05/2015/TT-BXD.

• Ngôn ngữ sử dụng: Tiếng Việt là ngôn ngữ bắt buộc. Nếu có bên nước ngoài tham gia, hợp đồng có thể sử dụng thêm ngôn ngữ khác theo thỏa thuận.

• Nội dung và khối lượng công việc: Mô tả chi tiết các hạng mục như thi công móng, cột, sàn, tường, hoàn thiện, lắp đặt điện nước.

• Chất lượng và yêu cầu kỹ thuật: Quy định tiêu chuẩn vật liệu, quy trình thi công, và các tiêu chí nghiệm thu theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam.

• Thời gian và tiến độ thực hiện: Xác định thời gian khởi công, hoàn thành từng giai đoạn, và thời điểm bàn giao công trình.

• Giá hợp đồng và phương thức thanh toán: Bao gồm giá trọn gói hoặc đơn giá, các đợt tạm ứng, thanh toán theo tiến độ, và điều kiện thanh lý hợp đồng.

• Bảo hành công trình: Quy định thời gian bảo hành (ví dụ, 6 tháng đến 10 năm tùy hạng mục) và trách nhiệm khắc phục lỗi do nhà thầu gây ra.

• Quyền và nghĩa vụ các bên: Chủ đầu tư chịu trách nhiệm cung cấp vật tư, mặt bằng, bản vẽ thiết kế; nhà thầu đảm bảo thi công đúng kỹ thuật, an toàn lao động.

• Giải quyết tranh chấp: Thỏa thuận về thương lượng, hòa giải hoặc đưa ra tòa án khi xảy ra mâu thuẫn.

• Rủi ro và bất khả kháng: Quy định trách nhiệm khi xảy ra sự cố ngoài ý muốn như thiên tai, thay đổi chính sách pháp luật.

Những nội dung này đảm bảo hợp đồng thi công xây dựng nhà ở trở thành công cụ pháp lý rõ ràng, giúp các bên thực hiện đúng cam kết và tránh rủi ro.

Các loại hợp đồng thi công xây nhà

Theo Điều 140 Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng nhà ở được phân loại dựa trên tính chất công việc và hình thức giá hợp đồng.

Phân loại theo tính chất công việc

• Hợp đồng thi công xây dựng công trình: Tập trung vào thi công phần thô (móng, cột, sàn) hoặc hoàn thiện (lát gạch, sơn tường).

• Hợp đồng thiết kế – thi công: Bao gồm cả thiết kế kiến trúc và thi công, thường được gọi là hợp đồng chìa khóa trao tay.

• Hợp đồng cung cấp thiết bị: Liên quan đến lắp đặt hệ thống điện, nước, hoặc thiết bị nội thất.

• Hợp đồng tư vấn xây dựng: Cung cấp dịch vụ tư vấn thiết kế, giám sát, hoặc lập báo cáo nghiên cứu khả thi.

Phân loại theo hình thức giá hợp đồng

• Hợp đồng trọn gói: Giá cố định không thay đổi, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc thay đổi phạm vi công việc. Loại này phù hợp với dự án có phạm vi công việc rõ ràng, ít rủi ro.

• Hợp đồng theo đơn giá cố định: Thanh toán dựa trên khối lượng công việc thực tế với đơn giá đã thỏa thuận.

• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Đơn giá có thể thay đổi theo biến động thị trường hoặc yêu cầu bổ sung.

• Hợp đồng theo thời gian: Thanh toán dựa trên thời gian làm việc của nhà thầu.

Hợp đồng xây nhà trọn gói là lựa chọn phổ biến, giúp chủ đầu tư kiểm soát chi phí hiệu quả và giảm thiểu rủi ro phát sinh.

5 Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam

Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói

Căn cứ pháp lý: Luật Xây dựng 2014, Luật Dân sự 2015, Luật Đấu thầu 2023, các Thông tư hướng dẫn

Chủ đầu tư giao toàn bộ việc thiết kế, xin phép, xây dựng phần thô, hoàn thiện nội thất cho đơn vị thi công. Tất cả đơn giá, vật tư, nhân công, chi phí đều gồm trong giá trị hợp đồng.

• Giá trị: Tổng trọn gói, ghi rõ m2 và đơn giá
• Tiến độ: Chia giai đoạn thiết kế, phần thô, hoàn thiện, nội thất
• Thanh toán: Tạm ứng đợt 1, theo giai đoạn, 5% bảo hành giữ lại
• Bảo hành: 5 năm điện nước, 10 năm kết cấu

Mẫu hợp đồng:

Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở phần thô

Căn cứ: Căn cứ Luật Xây dựng 2014, Thông tư 37/2015/NĐ-CP

Phạm vi: Thi công móng, dầm, cột, tường, sàn, cầu thang, lắp đặt điện nước ngầm, chống thấm cơ bản

• Giá trị: Tính theo m2 x đơn giá phần thô (640.000đ/m2)
• Thanh toán: Chia 7 đợt từ khi đổ móng đến trát tường hoàn thiện phần thô
• Trách nhiệm: Bên B thi công đảm bảo chất lượng, không sai thiết kế
• Bảo hành: 6 tháng, khắc phục thấm, nứt, hỏng

Mẫu hợp đồng:

Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở theo giai đoạn

Căn cứ: Luật Xây dựng, Luật Dân sự, các Thông tư hướng dẫn

Hình thức: 3 hợp đồng riêng: thiết kế, phần thô, hoàn thiện. Bên A có quyền chọn nhà thầu cho mỗi giai đoạn.

• Tiến độ: Linh hoạt theo đặc thù từng hạng mục
• Thanh toán: Ký kèm tiến độ nghiệm thu đợt
• Lưu ý: Hạng mục sau chỉ ký khi hạng mục trước đã bàn giao

Mẫu hợp đồng tư vấn và thiết kế kiến trúc nhà ở:

Mẫu hợp đồng sửa chữa nhà ở

Căn cứ pháp lý: Nghị định 06/2021/NĐ-CP

Áp dụng khi: Cải tạo, nâng cấp nhà hiện có

Nội dung đặc thù:

Hiện trạng công trình

• Mô tả chi tiết hiện trạng trước thi công
• Ảnh chụp các khu vực cần sửa chữa

Phạm vi công việc

• Tháo dỡ phần cũ: Phương pháp, phế thải
• Thi công mới: Vật liệu thay thế tương đương

Bảo vệ công trình lân cận

• Cam kết không gây hư hại
• Phương án che chắn, chống ồn

Giấy phép xây dựng

• Trách nhiệm xin phép: Thuộc chủ nhà
• Xử lý vi phạm (nếu có)

Hợp đồng thi công xây dựng nhà cấp 4

• Bên A (chủ nhà) thuê Bên B thi công trọn gói

• Công việc: Đào móng, xây tường, lợp mái tôn, hoàn thiện

• Chất lượng: Đúng kỹ thuật, bảo hành 6 tháng

• Giá: ___đ/m² (thanh toán 40% khi xong móng, 60% khi hoàn thành)

• Thời gian: Xong trước //___

• Hiệu lực: Từ ngày ký, tuân thủ Luật Xây dựng Việt Nam

Mẫu hợp đồng:

Quy trình ký kết hợp đồng xây dựng

Để đảm bảo hợp đồng xây dựng nhà ở hợp pháp và hiệu quả, các bên cần tuân thủ quy trình ký kết theo quy định pháp luật.

1. Lựa chọn nhà thầu: Chủ đầu tư tiến hành đấu thầu hoặc chọn nhà thầu dựa trên năng lực, kinh nghiệm và uy tín. Nhà thầu cần cung cấp chứng chỉ hành nghề hoặc giấy đăng ký kinh doanh.
2. Đàm phán hợp đồng: Hai bên thảo luận về phạm vi công việc, giá cả, tiến độ và các điều khoản bảo hành. Quá trình này cần minh bạch để tránh hiểu lầm.
3. Soạn thảo hợp đồng: Dựa trên mẫu hợp đồng chuẩn hoặc tự soạn thảo, đảm bảo đầy đủ các nội dung theo Luật Xây dựng 2014.
4. Ký kết hợp đồng: Cả hai bên ký tên, đóng dấu (nếu là công ty) và lưu giữ mỗi bên một bản hợp đồng có giá trị pháp lý như nhau.
5. Thực hiện hợp đồng: Các bên thực hiện đúng cam kết về tiến độ, chất lượng và thanh toán. Trong quá trình thi công, cần có giám sát để đảm bảo công trình đạt yêu cầu.

Quy trình này giúp hợp đồng thi công xây dựng nhà ở được thực hiện một cách chuyên nghiệp, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng xây nhà

Khi ký hợp đồng xây nhà, chủ đầu tư cần chú ý các yếu tố sau để bảo vệ quyền lợi và đảm bảo dự án thành công:

• Xác minh năng lực nhà thầu: Kiểm tra chứng chỉ hành nghề, kinh nghiệm thi công và các dự án đã thực hiện. Điều này giúp đảm bảo nhà thầu có khả năng đáp ứng yêu cầu kỹ thuật.
• Rà soát kỹ các điều khoản: Đọc kỹ nội dung hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về giá cả, tiến độ, bảo hành và trách nhiệm phát sinh. Nếu có điểm chưa rõ, cần trao đổi ngay với nhà thầu.
• Quy định chi phí phát sinh: Thỏa thuận rõ về cách xử lý chi phí phát sinh do thay đổi thiết kế hoặc vật liệu. Điều này giúp tránh tranh chấp về tài chính.
• Thời gian bảo hành: Đảm bảo hợp đồng quy định thời gian bảo hành cụ thể, ví dụ 10 năm cho kết cấu, 5 năm cho chống thấm và điện nước.
• Tiến độ thi công: Xác định rõ các mốc thời gian hoàn thành từng hạng mục, kèm theo điều khoản phạt nếu chậm tiến độ.
• Nghiệm thu công trình: Mỗi giai đoạn thi công cần được nghiệm thu kỹ lưỡng trước khi thanh toán. Chủ đầu tư có thể thuê giám sát độc lập để đảm bảo chất lượng.

Những lưu ý này giúp hợp đồng xây nhà ở trọn gói trở thành công cụ hiệu quả, bảo vệ quyền lợi của cả chủ đầu tư và nhà thầu.

Xử phạt vi phạm hợp đồng xây dựng nhà ở

Vi phạm hợp đồng xây dựng nhà ở, chẳng hạn như thi công sai nội dung giấy phép xây dựng, có thể dẫn đến xử phạt hành chính. Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt cụ thể như sau:

Thi công sai giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình:

• Nhà ở riêng lẻ: Phạt từ 15.000.000 đến 20.000.000 đồng.
• Nhà ở trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa: Phạt từ 25.000.000 đến 30.000.000 đồng.
• Công trình yêu cầu báo cáo nghiên cứu khả thi: Phạt từ 70.000.000 đến 90.000.000 đồng.

Thi công sai giấy phép xây dựng mới:

• Nhà ở riêng lẻ: Phạt từ 30.000.000 đến 40.000.000 đồng.
• Nhà ở trong khu bảo tồn, di tích: Phạt từ 50.000.000 đến 70.000.000 đồng.
• Công trình yêu cầu báo cáo nghiên cứu khả thi: Phạt từ 100.000.000 đến 120.000.000 đồng.

Chánh Thanh tra Sở Xây dựng có thẩm quyền xử phạt các vi phạm này, với mức phạt tối đa 100.000.000 đồng. Đối với cá nhân vi phạm, mức phạt bằng 1/2 mức phạt áp dụng cho tổ chức. Những quy định này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ hợp đồng xây dựng nhà ở và giấy phép xây dựng.

Mỗi mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở có đặc thùng và cách áp dụng khác nhau. Lựa chọn hình thức phù hợp phụ thuộc vào quy mô, chi phí, mục độ rủi ro, mong muốn kiểm soát và các cam kết giữa hai bên. Cần nghiên cứu kỹ điều khoản và quyền nghĩa vụ trước khi ký kết.

Xem thêm: Full danh mục hồ sơ pháp lý công trình xây dựng nhà thầu cần chuẩn bị