[Luật Đất đai] Đất vườn có được xây nhà không? Điều kiện là gì?

Đất vườn là loại đất nông nghiệp thường dùng để trồng cây ăn trái rau màu hoa màu và các loại cây công nghiệp khác. Cùng với nhu cầu phát triển kinh tế và đô thị hóa ngày càng tăng, việc chuyển đổi đất vườn sang mục đích xây dựng nhà ở ngày càng trở nên phổ biến. Liệu đất vườn có được xây nhà không?

Đất vườn là gì?

Theo Điều 104 Luật Đất đai năm 2013, đất vườn là loại đất có mục đích sử dụng để trồng cây lâu năm, cây ăn trái, rau, hoa, và cây công nghiệp hàng năm. Trong bối cảnh đô thị hóa và nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng tăng, câu hỏi liệu có thể xây nhà trên đất vườn trở nên phổ biến.

Xem thêm: Xây nhà 2 tầng có phải xin giấy phép xây dựng không? Thủ tục cần thiết

Quy định pháp luật về xây nhà trên đất vườn

Luật Đất đai hiện hành quy định rõ tại Khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 rằng đất vườn thuộc loại đất nông nghiệp và không cho phép xây dựng nhà ở. Chủ sở hữu đất nông nghiệp có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích và quy định về ranh giới, độ sâu và chiều cao xây dựng. Việc xây dựng nhà trên đất vườn được coi là hành vi vi phạm pháp luật.

Việc xây dựng nhà trên đất vườn là hành vi vi phạm pháp luật.

Cụ thể khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:

Người sử dụng đất được sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Vì vậy chỉ có thể xây nhà trên đất có mục đích sử dụng là đất ở. Đất nông nghiệp không được sử dụng để xây nhà ở.

Nếu muốn xây dựng trên đất vườn, chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chỉ sau khi hoàn tất thủ tục này, việc xây dựng nhà mới được phép thực hiện.

Điều kiện để được xây nhà ở trên đất vườn

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo Điều 12 Luật Đất đai 2013, các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm:

• Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
• Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
• Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
• Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
• Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
• Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
• Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
• Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hành vi nêu tại khoản 3: Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích thuộc hành vi cấm trong quy định của pháp luật.

Trong trường hợp không sử dụng đất đúng mục đích, pháp luật cho phép chuyển mục đích sử dụng theo Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, trong đó bao gồm việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Do đó, người dân có thể chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, sau đó là đất ở, để tiến hành xây dựng nhà. Một số UBND cấp huyện tại địa phương cũng cho phép chuyển trực tiếp từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Tuân thủ các quy định về sử dụng đất đã chuyển đổi mục đích

Ngoài việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, việc xây dựng nhà ở trên đất vườn còn phải tuân thủ các quy định về:

• Khoảng lùi: Công trình phải đảm bảo khoảng lùi so với đường giao thông, công trình công cộng và các công trình lân cận như kênh rạch, hồ nước, và cây xanh theo quy định.
• Chiều cao công trình: Chiều cao công trình phải tuân thủ quy định về hạn chế chiều cao xây dựng tại khu vực đó.
• Vật liệu xây dựng: Chọn vật liệu phù hợp với đặc điểm địa hình và địa chất của đất vườn để đảm bảo an toàn và chất lượng công trình.
• Diện tích và mật độ xây dựng: Phải tuân thủ quy định về diện tích và mật độ xây dựng để đảm bảo không gây ảnh hưởng xấu đến môi trường và cảnh quan, theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
• Chất lượng công trình: Công trình phải được thực hiện bởi các nhà thầu có uy tín và kinh nghiệm để đảm bảo chất lượng.
• Bảo vệ môi trường: Cần thực hiện các biện pháp giữ gìn cảnh quan và tránh gây ô nhiễm trong quá trình xây dựng.
• An toàn lao động: Tuân thủ đầy đủ các quy định về an toàn lao động để bảo vệ sức khỏe và tránh tai nạn cho người lao động trong quá trình thi công.
• An toàn phòng cháy chữa cháy: Công trình phải đảm bảo các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy.

Việc xây nhà trên đất vườn phụ thuộc vào quy định pháp luật và quy hoạch của từng địa phương. Để đảm bảo quá trình xây dựng hợp pháp, bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư và tuân thủ các thủ tục pháp lý cần thiết.

Mức phạt tiền khi tự ý xây nhà trên đất vườn hiện nay

Theo khoản 2, 3 và 4 của Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc xây dựng nhà ở trên đất vườn mà không được phép sẽ bị xem là vi phạm. Những người thực hiện hành vi này sẽ phải chịu hình thức xử phạt, mức phạt tùy thuộc vào diện tích xây dựng.

Lưu ý: Mức phạt trên đây là mức phạt áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm. Nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi.

Ngoài những mức phạt tiền trên, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả dưới đây:

• Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.  
• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 
• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư.

Tóm lại, khi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (phải tháo dỡ nhà ở). Mức phạt tiền phụ thuộc vào diện tích xây dựng (diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng đất).

Thông thường trên thực tế mức phạt áp dụng đối với khu vực nông thôn là từ 03 – 05 triệu đồng, đối với khu vực đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn) gấp đôi mức phạt khu vực nông thôn.

Quy trình chuyển đất nông nghiệp (đất vườn) sang đất phi nông nghiệp (đất ở)

Theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền để chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở.

Đối với hộ gia đình và cá nhân, việc xây dựng nhà chỉ được thực hiện khi có sự cho phép từ Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Hồ sơ, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

• (1) Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• (2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

Bước 2: Nộp hồ sơ

Có hai phương thức nộp hồ sơ cho việc đăng ký đất đai ở cấp huyện: nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa hoặc trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

• Cách 1: Tại các địa phương đã triển khai cơ chế một cửa, hộ gia đình, cá nhân hoặc người được ủy quyền có thể nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận. Sau đó, hồ sơ sẽ được chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện để xử lý.
• Cách 2: Đối với những nơi chưa áp dụng cơ chế một cửa, cá nhân hoặc đại diện hộ gia đình cần trực tiếp đến Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để nộp hồ sơ.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

• Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.
• Trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

• Tại giai đoạn này các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đất, thực địa,… thực hiện tiếp nhận bộ hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, sẽ có biên nhận. Nếu thiếu, cần bổ sung theo yêu cầu trong vòng 3 ngày làm việc.
• Riêng đối với người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế nếu được chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 5: Trả kết quả

• Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
• Thời gian trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. 

Lưu ý:

• Quy trình và thời gian giải quyết thủ tục có thể thay đổi tùy thuộc vào quy định của từng địa phương.
• Người dân nên tham khảo ý kiến của cơ quan chức năng có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể và kịp thời.

Bên cạnh những lưu ý về luật đất đai và các giấy tờ, thủ tục, người dân còn phải chịu các chi phí khác như phí làm thủ tục. Phí đất có thể kéo dài tùy thuộc vào độ pH đất phải phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của địa phương.

Tóm lại, để trả lời liệu đất vườn có được xây nhà không là hoàn toàn có thể, tuy nhiên người dân cần thực hiện đúng các quy định của pháp luật và thủ tục hành chính. Việc tự ý xây dựng nhà trên đất vườn sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như bị phạt tiền, buộc tháo dỡ công trình và phải thực hiện các thủ tục khắc phục hậu quả.

Để đảm bảo quyền lợi của mình, người dân nên tìm hiểu kỹ thông tin và tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp luật trước khi quyết định xây dựng.

Xem thêm: Hướng dẫn cách tính m2 đất chuẩn và dễ hiểu cho người mới làm nhà