Định mức chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công nhà ở

Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công là một hạng mục quan trọng trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng. Khoản chi phí này được quy định chi tiết tại thông tư 12/2021/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành. Nắm vững các quy định về cách xác định, định mức áp dụng và các trường hợp điều chỉnh giúp chủ đầu tư lập dự toán chính xác, đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa ngân sách dự án.

Khái niệm chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ là gì

Định nghĩa

Thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công là hoạt động kiểm tra, đánh giá tính đúng đắn, sự phù hợp và an toàn của hồ sơ thiết kế trước khi thi công công trình. Khoản phí này nhằm đảm bảo tính phù hợp, chính xác và sự tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.

Theo Thông tư 12/2021/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành, chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công được tính toán dựa trên định mức tỷ lệ phần trăm nhân với tổng chi phí xây dựng của công trình, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Nhiệm vụ chính của thẩm tra bản vẽ thiết kế

Kiểm tra sự phù hợp của thiết kế với thiết kế cơ sở và giấy phép xây dựng đã được cấp.
Đánh giá các giải pháp kết cấu, khả năng chịu lực và mức độ an toàn của công trình.
Kiểm tra việc tuân thủ các quy chuẩn về môi trường, phòng cháy chữa cháy.
Đánh giá tính hợp lý của việc lựa chọn dây chuyền công nghệ và thiết bị.
Xem xét tính khả thi của thiết kế trong điều kiện thực tế về địa chất và biện pháp thi công.

Cơ sở pháp lý áp dụng

Xác định chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công dựa trên hệ thống văn bản pháp quy hiện hành. Các văn bản chính làm cơ sở bao gồm:

Luật xây dựng số 50/2014/QH13.
Nghị định số 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
Thông tư số 12/2021/TT-BXD của bộ xây dựng về hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Các thông tư hướng dẫn thi hành khác có liên quan.

Áp dụng đúng cơ sở pháp lý đảm bảo tính hợp lệ và minh bạch trong quá trình thẩm tra và xác định chi phí.

Xem thêm: Top 100 bản vẽ thiết kế nhà 70m2 3 phòng ngủ đẹp & chi phí cụ thể

Thẩm tra bản vẽ thiết kế đảm bảo chất lượng và an toàn công trình xây dựng

Vì sao cần thẩm tra thiết kế?

Phát hiện và khắc phục sớm các sai sót, giảm thiểu chi phí sửa chữa phát sinh trong thi công.
Tối ưu hóa thiết kế, góp phần tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng.
Đảm bảo an toàn, độ bền vững và tuân thủ pháp luật cho công trình.
Tăng cường sự tin cậy từ các bên liên quan bao gồm chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước.

Thẩm tra bản vẽ thiết kế cần thiết để phát hiện sớm sai sót, đảm bảo an toàn và tuân thủ pháp luật, tối ưu hóa chi phí và hiệu quả sử dụng

Nội dung thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công

Nội dung thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công bao gồm kiểm tra sự tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật, đánh giá tính phù hợp về kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật (MEP) và khả năng chịu lực, đảm bảo an toàn, tối ưu chi phí, phát hiện sai sót, nhằm đảm bảo chất lượng, an toàn cho công trình và làm cơ sở cho các hoạt động thi công, mời thầu sau này.

Các hạng mục cần kiểm tra

Sự phù hợp của thiết kế kỹ thuật với thiết kế cơ sở.
Giải pháp kết cấu và khả năng chịu lực.
Tuân thủ các tiêu chuẩn về an toàn, môi trường và quy hoạch.
Hệ thống cơ điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy.
Đối chiếu biện pháp thi công với điều kiện địa chất, hiện trạng công trình.
Thẩm tra thiết kế công nghệ đối với công trình đặc thù.

Đối tượng phải thẩm tra

Các công trình xây dựng không thuộc diện hộ gia đình tự thiết kế.
Nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng hoặc diện tích sàn nhỏ hơn 250 m² được phép tự thiết kế, không bắt buộc thẩm tra.

Kiểm tra khả năng chịu lực của các kết cấu công trình, đảm bảo tính ổn định và bền vững

Cách xác định chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công

Công thức tính chi phí thẩm tra thiết kế

Theo Điều 1 Mục 3 Phụ lục 2 Thông tư 12/2021/TT-BXD, chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công được xác định theo công thức chung sau:

Chi phí thẩm tra = Tỷ lệ % (từ bảng 2.16) x Chi phí xây dựng (chưa có thuế GTGT)

Trong đó, chi phí xây dựng được lấy từ tổng mức đầu tư của dự án hoặc từ dự toán của gói thầu tương ứng. Trường hợp công việc thiết kế được thực hiện theo từng gói thầu, chi phí thẩm tra cũng được xác định riêng theo từng gói dựa trên định mức tỷ lệ phần trăm tương ứng.

Bảng định mức chi phí thẩm tra thiết kế

Bảng số 2.16 trong Thông tư 12/2021/TT-BXD quy định định mức tỷ lệ phần trăm (%) theo từng loại công trình và quy mô chi phí xây dựng. đây là cơ sở quan trọng nhất để tính toán.

Loại công trình	≤10 tỷ	20 tỷ	50 tỷ	100 tỷ	200 tỷ	500 tỷ	1.000 tỷ	2.000 tỷ	5.000 tỷ	8.000 tỷ	10.000 tỷ
Công trình dân dụng	0,258%	0,223%	0,172%	0,143%	0,108%	0,083%	0,068%	0,044%	0,033%	0,028%	0,026%
Công trình công nghiệp	0,290%	0,252%	0,192%	0,146%	0,113%	0,087%	0,066%	0,053%	0,038%	0,031%	0,028%
Công trình giao thông	0,170%	0,147%	0,113%	0,084%	0,073%	0,055%	0,042%	0,035%	0,024%	0,020%	0,017%
Công trình nông nghiệp	0,189%	0,163%	0,125%	0,093%	0,073%	0,056%	0,043%	0,035%	0,026%	0,022%	0,019%
Công trình hạ tầng kỹ thuật	0,197%	0,172%	0,133%	0,099%	0,076%	0,059%	0,046%	0,040%	0,029%	0,024%	0,021%

Ví dụ 1: Nhà ở dân dụng 5 tỷ đồng

Hệ số áp dụng: 0,033
Công thức: 5.000.000.000 x 0,00033 = 1.650.000 đồng
Kết quả: Chi phí thẩm tra = 1.650.000 đồng

Với một công trình dân dụng có chi phí xây dựng 5 tỷ đồng, áp dụng tỷ lệ 0,033% sẽ cho ra chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công khoảng 1,65 triệu đồng, chưa thuế.

Ví dụ 2: Công trình 150 tỷ đồng

Hệ số tham chiếu: 0,108
Công thức: 150.000.000.000 × 0,00108 = 162.000.000 đồng
Kết quả: chi phí thẩm tra = 162.000.000 đồng

Với một công trình có chi phí xây dựng 150 tỷ đồng, áp dụng tỷ lệ 0,108% sẽ tính được chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công khoảng 162 triệu đồng, chưa thuế. Đối với dự án phân chia gói thầu, tính riêng từng gói để dự trù kinh phí khi lập tổng mức đầu tư.

Các trường hợp điều chỉnh chi phí thẩm tra

Thông tư 12/2021/TT-BXD cũng quy định một số trường hợp đặc biệt được điều chỉnh chi phí thẩm tra bằng các hệ số cụ thể:

Công trình sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu: Áp dụng hệ số k = 0,36 đối với công trình thứ hai trở đi.
Công trình thiết kế 3 bước: Nếu thẩm tra cả thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công, chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công được xác định bằng 40% chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật.
Công trình san nền: Chi phí thẩm tra được tính bằng 40% chi phí thẩm tra thiết kế công trình giao thông.
Mức chi phí tối thiểu: Chi phí thẩm tra xác định theo định mức nhưng không được thấp hơn 2.000.000 đồng (hai triệu đồng) chưa bao gồm thuế GTGT.

Xem thêm: 5 Bản vẽ thiết kế đường ống thoát nước trong nhà chi tiết, hiệu quả

Điều kiện năng lực của tổ chức và cá nhân thực hiện thẩm tra

Để đảm bảo tính chuyên môn và pháp lý, tổ chức và cá nhân tham gia hoạt động thẩm tra thiết kế phải đáp ứng các điều kiện nhất định:

Đối với tổ chức: Phải có đăng ký ngành nghề thiết kế xây dựng trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với cấp công trình được thẩm tra.
Đối với cá nhân: Phải có chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng phù hợp với loại và cấp công trình tham gia thẩm tra.

Cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm thiết kế, chủ trì thiết kế phải có năng lực hành nghề thiết kế xây dựng và có chứng chỉ hành nghề phù hợp

Các công trình bắt buộc phải thẩm tra thiết kế bản vẽ

Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014, hầu hết các công trình xây dựng đều phải thực hiện thẩm tra, thẩm định thiết kế trước khi phê duyệt và thi công. Ngoại trừ trường hợp công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt. Chủ hộ gia đình tự chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế và an toàn công trình.

So sánh chi phí thẩm tra thiết kế với chi phí quản lý dự án

Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công theo Thông tư 12/2021/TT-BXD cao hơn so với Thông tư 16/2019/TT-BXD trước đó, phản ánh sự cập nhật định mức cho phần xây dựng, lắp đặt, khảo sát, sửa chữa và thí nghiệm vật liệu.

Thông tư mới hướng dẫn Nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm cả chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, nhưng không áp dụng nội suy để tránh phức tạp hóa tính toán.

Xem thêm: Full danh mục hồ sơ pháp lý công trình xây dựng nhà thầu cần chuẩn bị

Chi phí thẩm tra thiết kế là phí cho hoạt động kiểm tra và đánh giá hồ sơ thiết kế, trong khi chi phí quản lý dự án là phí cho việc quản lý toàn bộ quá trình thực hiện dự án từ đầu đến cuối

Quy trình thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công

Một quy trình thẩm tra bài bản thường bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ: Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công và các tài liệu có liên quan.
Bước 2: Phân tích, đánh giá sơ bộ: Rà soát sự phù hợp với thiết kế cơ sở, giấy phép xây dựng và các quy định pháp luật chung.
Bước 3: Thẩm tra chi tiết từng bộ môn: Kiểm tra chi tiết các giải pháp kiến trúc, kết cấu, cơ điện, phòng cháy chữa cháy, và đánh giá tính khả thi.
Bước 4: Lập báo cáo kết quả thẩm tra: Tổng hợp các ý kiến, nhận xét, kiến nghị chỉnh sửa và kết luận về tính đạt yêu cầu của hồ sơ.
Bước 5: Trình duyệt và gửi kết quả: Gửi báo cáo kết quả thẩm tra cho chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền để làm cơ sở phê duyệt.

Quy trình thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công trong dự án xây dựng được thực hiện bài bản, bắt đầu từ phân tích hồ sơ thiết kế tổng thể

Thẩm tra dự toán xây dựng

Song song với thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán xây dựng là công tác quan trọng nhằm kiểm soát chi phí. Nội dung bao gồm:

Kiểm tra tính chính xác của khối lượng công tác từ bản vẽ thiết kế.
Rà soát việc áp dụng đơn giá, định mức chi phí vật tư, nhân công, máy thi công.
Đánh giá tính hợp lý của các khoản mục chi phí khác như chi phí quản lý, chi phí dự phòng.
Đảm bảo dự toán tuân thủ các quy định về xác định giá trị công trình.

Thẩm tra dự toán giúp ngăn ngừa thất thoát, lãng phí, đảm bảo tính minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án

Báo cáo kết quả thẩm tra bản vẽ thi công

Một báo cáo chuẩn cần có:

Phạm vi và nội dung đã kiểm tra.
Các phát hiện, sai sót hoặc vấn đề cần chỉnh sửa.
Phụ lục bản vẽ, bảng đối chiếu khối lượng.
Kết luận và đề xuất biện pháp xử lý.

Mẫu báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng

Hồ sơ cần cung cấp để thẩm tra

Hồ sơ thiết kế cơ sở, kỹ thuật, bản vẽ thi công.
Giấy phép xây dựng (nếu có).
Báo cáo khảo sát địa chất, đánh giá môi trường.
Bảng dự toán và thuyết minh.
Danh mục thiết bị, vật liệu sử dụng.

Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công là một phần tất yếu và không thể tách rời trong quá trình đầu tư xây dựng, đảm bảo công trình được thiết kế an toàn, hiệu quả kinh tế và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật. Hiểu rõ và áp dụng chính xác các quy định về định mức, hệ số điều chỉnh theo thông tư 12/2021/TT-BXD, đồng thời lựa chọn đơn vị tư vấn có đủ năng lực sẽ giúp chủ đầu tư kiểm soát tốt chi phí, giảm thiểu rủi ro và nâng cao chất lượng tổng thể của dự án. Tuân thủ các quy định về thẩm tra thiết kế không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn mang lại lợi ích lâu dài về mặt kỹ thuật và tài chính cho tất cả các bên liên quan.