Hệ số xây dựng là gì? Cách tính hệ số xây dựng nhà ở CHUẨN nhất

Hệ số xây dựng nhà ở là gì?

Hệ số xây dựng nhà ở, còn gọi là hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio – FAR), là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình và diện tích lô đất. Chỉ số này phản ánh mức độ khai thác không gian sử dụng trên khu đất, giúp kiểm soát số tầng, chiều cao công trình và đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị.

• Đơn vị tính: Số lần (FAR) hoặc phần trăm (FSI).

• Tổng diện tích sàn bao gồm: Tầng trệt, tầng lầu, tum kỹ thuật, hành lang, ban công, cầu thang.

• Không tính vào diện tích sàn:

  • Tầng hầm (trừ khi sử dụng làm không gian chức năng như văn phòng, thương mại).

  • Mái không sử dụng.

  • Khu vực kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, bãi đỗ xe, khu lánh nạn.

Ví dụ minh họa:

• Lô đất 100m², xây nhà 5 tầng, mỗi tầng 50m²:

  • Tổng diện tích sàn = 50m² × 5 = 250m².

  • Hệ số xây dựng = 250m² / 100m² = 2.5 lần (hoặc 250%).

• Lô đất 1.000m², xây tòa nhà 8 tầng, mỗi tầng 600m²:

  • Tổng diện tích sàn = 600m² × 8 = 4.800m².

  • Hệ số xây dựng = 4.800m² / 1.000m² = 4.8 lần.

Xem thêm: Cách tính diện tích xây nhà trọn gói theo m2 chuẩn cho nhà phố và biệt thự

Cách tính hệ số xây dựng nhà ở chuẩn nhất

Để tính hệ số xây dựng nhà ở chính xác, sử dụng công thức sau:

Hệ số xây dựng (FAR) = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất

Các bước tính hệ số xây dựng chuẩn:

• B1: Xác định tổng diện tích sàn xây dựng: Cộng diện tích tất cả các tầng nổi (trệt, lầu, tum kỹ thuật). Loại trừ tầng hầm (nếu không dùng làm không gian chức năng), mái, khu vực kỹ thuật, bãi đỗ xe, phòng cháy chữa cháy.

• B2: Xác định diện tích lô đất: Diện tích thực tế được cấp phép xây dựng, ghi trong giấy tờ pháp lý.

• B3: Thực hiện phép tính: Chia tổng diện tích sàn cho diện tích lô đất.

Lưu ý:

• Tầng hầm chỉ tính vào hệ số nếu dùng làm không gian chức năng (văn phòng, thương mại).

• Diện tích hành lang, ban công, cầu thang được tính vào tổng diện tích sàn.

• Đảm bảo tuân thủ quy định địa phương về hệ số sử dụng đất tối đa.

Ý nghĩa của hệ số xây dựng nhà ở

Hệ số xây dựng nhà ở mang lại nhiều lợi ích trong quy hoạch và đầu tư:

• Kiểm soát quy hoạch đô thị: Hạn chế xây dựng quá tải, đảm bảo mật độ dân cư phù hợp và đồng bộ hạ tầng.

• Tối ưu hiệu quả sử dụng đất: Hệ số cao giúp tăng diện tích sàn, tối đa hóa giá trị kinh tế, đặc biệt với dự án thương mại hoặc chung cư.

• Cơ sở xin giấy phép xây dựng: Là yếu tố quan trọng trong hồ sơ cấp phép, đảm bảo công trình hợp pháp.

• Ảnh hưởng giá trị bất động sản: Lô đất có hệ số sử dụng cao thường có giá trị kinh tế lớn hơn.

• Cân bằng chất lượng sống: Hệ số thấp tạo không gian thoáng đãng, nhưng có thể giảm hiệu quả kinh tế.

Xem thêm: [Luật Đất đai] Đất vườn có được xây nhà không? Điều kiện là gì?

Phân biệt hệ số xây dựng và mật độ xây dựng

Hệ số xây dựng và mật độ xây dựng là hai chỉ số khác nhau, cần phân biệt rõ:

Tiêu chí	Hệ số xây dựng (FAR)	Mật độ xây dựng
Định nghĩa	Tỷ lệ tổng diện tích sàn / diện tích lô đất	Tỷ lệ diện tích chân công trình / diện tích đất
Công thức	Tổng diện tích sàn / Diện tích lô đất	(Diện tích móng / Diện tích lô đất) × 100%
Đơn vị	Số lần hoặc %	%
Mục đích	Kiểm soát quy mô công trình, số tầng	Kiểm soát độ che phủ mặt đất, không gian xanh

Ví dụ:

Lô đất 1.000m², diện tích móng 600m², xây 8 tầng:

• Mật độ xây dựng = (600m² / 1.000m²) × 100% = 60%.
• Hệ số xây dựng = (600m² × 8) / 1.000m² = 4.8 lần.

Quy định về hệ số xây dựng nhà ở

Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số xây dựng nhà ở được quy định dựa trên diện tích lô đất và chiều cao công trình:

Chỉ giới đường đỏ

• Là ranh giới phân định giữa đất xây dựng và đất dành cho giao thông, hạ tầng công cộng (đường, vỉa hè).

• Công trình không được phép vượt quá ranh giới này.

Khoảng lùi công trình

Khoảng lùi là khoảng cách từ chỉ giới xây dựng đến lộ giới, phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và chiều cao công trình:

Lộ giới < 19m:

• Chiều cao ≤ 19m: Không cần khoảng lùi.
• Chiều cao 22m: Lùi 3m.
• Chiều cao ≥ 28m: Lùi 6m.

Lộ giới 19–22m:

• Chiều cao ≤ 22m: Không cần khoảng lùi.
• Chiều cao 25m: Lùi 3m.
• Chiều cao ≥ 28m: Lùi 6m.

Lộ giới > 22m:

• Chiều cao < 28m: Không cần khoảng lùi.
• Chiều cao ≥ 28m: Lùi 6m.

Hệ số xây dựng nhà ở riêng lẻ

• Lô đất ≤ 100m², chiều cao ≤ 25m: Có thể xây dựng mật độ tối đa 100% nếu tuân thủ khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình.

• Khu quy hoạch đặc thù: Hệ số sử dụng đất tối đa không vượt quá 60%.

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa

Chiều cao (m)	≤ 3.000m²	10.000m²	18.000m²	> 35.000m²
Dưới 16	4.0	3.5	3.4	3.25
19	4.8	3.9	3.78	3.6
22	5.6	4.34	4.2	3.99
25	6.4	4.64	4.48	4.24
28	7.2	4.95	4.77	4.5
46	12.0	6.9	6.6	6.15
Trên 46	12.8	7.2	6.88	6.4

Lưu ý:

• Nếu lô đất hoặc chiều cao không nằm trong bảng, sử dụng phương pháp nội suy.

• Công trình đặc biệt (điểm nhấn kiến trúc đô thị) có thể có hệ số > 13 lần, nhưng không được gây áp lực lên hạ tầng.

Hệ số xây dựng theo khu vực

• Đô thị lớn (TP.HCM, Hà Nội): Hệ số từ 8 – 13 lần.

• Ngoại thành, đô thị loại II, III: Hệ số từ 3 – 6 lần.

• Nhà ở riêng lẻ (< 100m², < 25m): Hệ số khoảng 3 – 4 lần.

• Khu công nghiệp: Hệ số ít ảnh hưởng, chủ yếu kiểm soát số tầng và diện tích sàn.

• Đất nông nghiệp: Hệ số từ 1.47 – 1.6, tùy khu vực và cơ cấu cây trồng.

Khuyến nghị: Tra cứu quy hoạch chi tiết tại Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc UBND địa phương để đảm bảo số liệu chính xác.

Các vấn đề liên quan đến hệ số xây dựng

Tầng hầm có tính vào hệ số không?

• Có, nếu tầng hầm dùng làm không gian chức năng (văn phòng, thương mại).
• Không, nếu dùng cho kỹ thuật, bãi đỗ xe, phòng cháy chữa cháy hoặc khu lánh nạn.

Hệ số xây dựng trong chung cư:

• Phản ánh quy mô khai thác dự án. Hệ số quá cao có thể gây áp lực lên hạ tầng, ảnh hưởng chất lượng sống.

Hệ số xây dựng trong khu công nghiệp:

• Ít ảnh hưởng hơn do đất chủ yếu dành cho nhà xưởng, kho vận, nhưng vẫn phải tuân thủ giới hạn chiều cao và diện tích sàn.

Ứng dụng thực tế:

• Quy hoạch đô thị: Kiểm soát mật độ dân cư, đảm bảo phát triển bền vững.
• Dự trù kinh phí: Hệ số cao tăng diện tích sàn, nâng hiệu quả kinh tế.
• Tái định cư: Hệ số cao (gấp 3 lần công trình cũ) hỗ trợ tái định cư miễn phí.
• Định giá bất động sản: Hệ số cao tăng giá trị khai thác đất.

Hệ số xây dựng nhà ở là chỉ số quan trọng, ảnh hưởng đến quy mô công trình, hiệu quả sử dụng đất và tuân thủ quy hoạch đô thị. Cách tính hệ số xây dựng nhà ở chuẩn nhất là:

Hệ số xây dựng = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất

Chủ đầu tư cần loại trừ diện tích không sử dụng (tầng hầm kỹ thuật, mái, khu vực PCCC) và tuân thủ quy định về chỉ giới đường đỏ, khoảng lùi, và hệ số sử dụng đất tối đa. Nắm rõ cách tính và quy định giúp tối ưu hóa chi phí, tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo công trình phù hợp hạ tầng đô thị. Luôn tham khảo quy hoạch địa phương để áp dụng chính xác.

Xem thêm: 9 dấu hiệu đất vượng khí mang lại tài lộc cho gia chủ