Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng đơn giản nhất & Đơn giá 2025

Tính toán chính xác giá xây nhà 2 tầng bao nhiêu tiền là bước quan trọng đầu tiên giúp chủ đầu tư lập dự toán ngân sách hợp lý. Cùng Kiến trúc HNP tìm hiểu cách tính chi phí xây nhà 2 tầng kèm đơn giá thiết kế và thi công cập nhật mới nhất, đồng thời phân tích các yếu tố ảnh hưởng chính.

Công thức tính chi phí xây nhà 2 tầng đơn giản nhất

Để tính giá xây nhà 2 tầng hết bao nhiêu, gia chủ cần áp dụng công thức cơ bản sau:

Chi phí xây nhà 2 tầng = Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá thi công trên 1m²

Cách tính tổng diện tích xây dựng

Tổng diện tích xây dựng bao gồm các hạng mục chính như móng, sàn, mái và các khu vực phụ khác. Mỗi hạng mục có hệ số quy đổi riêng, cụ thể:

Diện tích móng

Tùy thuộc vào loại móng sử dụng, hệ số quy đổi dao động từ 30% đến 75% diện tích tầng trệt. Ví dụ:

• Móng đơn: 30% diện tích tầng trệt
• Móng băng một phương: 50% diện tích tầng trệt
• Móng cọc ép tải: 30% diện tích tầng trệt (chưa tính chi phí cọc và nhân công ép cọc)
• Móng bè: 75% diện tích tầng trệt

Diện tích sàn

Bao gồm tầng trệt và lầu 1, tính 100% diện tích. Nếu có sân thượng hoặc ban công có mái che, cũng tính 100%. Khu vực không có mái che (như sân thượng không mái) tính 50% diện tích.

Diện tích mái

Tùy thuộc vào loại mái, hệ số quy đổi như sau:

• Mái tole: 30% diện tích (tính theo mặt nghiêng)
• Mái bê tông cốt thép: 50% diện tích
• Mái ngói kèo sắt: 75% diện tích
• Mái ngói bê tông cốt thép: 100% diện tích (tính theo mặt nghiêng)

Ví dụ minh họa cho nhà 2 tầng diện tích 80m²:

• Móng đơn: 80 x 30% = 24m²
• Tầng trệt: 80 x 100% = 80m²
• Lầu 1: 80 x 100% = 80m²
• Mái tole: 80 x 30% = 24m²

=> Tổng diện tích xây dựng = 24 + 80 + 80 + 24 = 208m²

Xem thêm: Tổng diện tích sàn là gì? Cách tính diện tích sàn xây dựng và sàn sử dụng

Đơn giá xây dựng nhà 2 tầng năm 2025

Đơn giá xây nhà 2 tầng phụ thuộc vào loại hình thi công (xây thô, hoàn thiện hoặc trọn gói) và chất lượng vật liệu:

• Thiết kế kiến trúc: 180.000 – 250.000 VNĐ/m². Bao gồm bộ hồ sơ xin cấp phép xây dựng, hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu thi công, điện nước ME, phối cảnh 3D ngoại thất, tư vấn phong thủy và hỗ trợ giám sát thi công.
• Thiết kế nội thất: 200.000 – 250.000 VNĐ/m². Bao gồm phối cảnh 3D nội thất, bản vẽ mặt đứng diện tường, bản vẽ chi tiết nội thất, bản vẽ kỹ thuật điện nước liên quan và tư vấn phong thủy.
• Thiết kế trọn gói: 380.000 – 500.000 VNĐ/m². Bao gồm toàn bộ dịch vụ của gói thiết kế kiến trúc và nội thất.
• Xây thô: 3.200.000 – 3.500.000 VNĐ/m². Bao gồm vật tư thô (cát, đá, xi măng, thép) và nhân công xây dựng cơ bản.
• Hoàn thiện: 1.800.000 – 3.000.000 VNĐ/m². Bao gồm các hạng mục như lát gạch, sơn tường, lắp đặt thiết bị vệ sinh, cửa sổ, cửa đi.
• Thi công trọn gói: 5.000.000 – 7.000.000 VNĐ/m², tùy thuộc vào chất lượng vật tư:
  • Vật tư trung bình: 5.000.000 – 5.500.000 VNĐ/m²
  • Vật tư khá: 5.500.000 – 6.000.000 VNĐ/m²
  • Vật tư cao cấp: 6.000.000 – 7.000.000 VNĐ/m²

Ví dụ: Với nhà 80m² có tổng diện tích xây dựng 208m²:

• Chi phí thiết kế kiến trúc: 208 x 250.000 = 52.000.000 VNĐ
• Chi phí thiết kế nội thất: 208 x 250.000 = 52.000.000 VNĐ
• Chi phí thiết kế trọn gói: 208 x 500.000 = 104.000.000 VNĐ
• Chi phí xây thô: 208 x 3.500.000 = 728.000.000 VNĐ
• Chi phí xây trọn gói (vật tư khá): 208 x 5.500.000 = 1.144.000.000 VNĐ

Gia chủ cần liên hệ đơn vị thi công để nhận báo giá chi tiết, vì đơn giá có thể thay đổi theo thời điểm và địa điểm xây dựng.

Xem thêm: Nên xây nhà 1 tầng hay 2 tầng tối ưu chi phí và không gian sử dụng hơn?

Các hạng mục chi phí xây nhà 2 tầng

Để dự trù chi phí xây dựng nhà 2 tầng, gia chủ cần tính toán các hạng mục sau:

1. Chi phí pháp lý: Bao gồm chi phí xin giấy phép xây dựng và hoàn công, dao động từ 5.000.000 – 20.000.000 VNĐ. Một số đơn vị xây trọn gói có thể miễn phí khoản này.
2. Chi phí thiết kế:
   • Thiết kế kiến trúc: 180.000 – 250.000 VNĐ/m²
   • Thiết kế nội thất: 200.000 – 250.000 VNĐ/m²
   • Thiết kế trọn gói: 380.000 – 500.000 VNĐ/m²
3. Chi phí xây thô: Chiếm 55 – 60% tổng ngân sách, bao gồm vật tư thô và nhân công xây dựng.
4. Chi phí hoàn thiện: Chiếm khoảng 30%, bao gồm lát gạch, sơn tường, lắp đặt thiết bị điện nước, cửa.
5. Chi phí nội thất: Chiếm 3 – 5%, bao gồm thiết kế nội thất 3D, thi công nội thất và mua sắm đồ gia dụng (giường, tủ, bàn ghế).

Yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà 2 tầng hết bao nhiêu

Nhiều yếu tố tác động đến tổng chi phí xây nhà 2 tầng, bao gồm:

Diện tích xây dựng

Diện tích càng lớn, chi phí càng cao. Tuy nhiên, với diện tích lớn (trên 200m²), đơn giá thi công trên 1m² thường giảm. Ví dụ:

• Diện tích 100 – 200m²: 6.000.000 – 7.100.000 VNĐ/m²
• Diện tích 200 – 300m²: 5.900.000 – 6.900.000 VNĐ/m²

Vị trí xây dựng và địa chất

Vị trí thi công nhà ở ảnh hưởng đến chi phí vận chuyển vật liệu và máy móc.

• Nhà trong hẻm nhỏ (dưới 3m) có chi phí vận chuyển cao hơn nhà mặt tiền.
• Địa chất yếu (gần sông, đất lún) yêu cầu móng cọc, làm tăng chi phí gia cố móng.

Phong cách thiết kế

Phong cách thiết kế nhà 2 tầng ảnh hưởng lớn đến chi phí. Nhà hiện đại có chi phí thấp hơn do thiết kế đơn giản, trong khi nhà tân cổ điển hoặc cổ điển đòi hỏi chi tiết phào chỉ phức tạp, đội chi phí lên 20 – 30%.

Đơn giá thi công theo phong cách (VNĐ/m²)

Thiết kế:

• Kiến trúc: 180.000 – 250.000 VNĐ/m²
• Nội thất: 200.000 – 250.000 VNĐ/m²
• Trọn gói (kiến trúc + nội thất): 380.000 – 500.000 VNĐ/m²

Xây thô:

• Hiện đại: 3.150.000 – 3.600.000 VNĐ/m²
• Cổ điển: 3.450.000 – 3.850.000 VNĐ/m²
• Tân cổ điển: 3.450.000 – 3.850.000 VNĐ/m²
• Địa Trung Hải: 3.300.000 – 3.700.000 VNĐ/m²
• Indochine: 3.400.000 – 3.800.000 VNĐ/m²

Xây trọn gói (bao gồm hoàn thiện):

• Hiện đại: 5.000.000 – 5.500.000 VNĐ/m²
• Cổ điển: 6.000.000 – 7.500.000 VNĐ/m²
• Tân cổ điển: 5.500.000 – 7.000.000 VNĐ/m²
• Địa Trung Hải: 5.300.000 – 6.500.000 VNĐ/m²
• Indochine: 5.500.000 – 7.000.000 VNĐ/m²

Xem thêm: Mẫu nhà 2 tầng chữ L mái nhật hiện đại 144.75m2 HNPKT33

Chất lượng vật tư

Vật liệu xây dựng quyết định 30 – 40% chi phí hoàn thiện. Ví dụ, lavabo giá 2.000.000 VNĐ so với 5.000.000 VNĐ tạo ra sự chênh lệch đáng kể khi tính tổng cho toàn bộ công trình. Gia chủ cần cân nhắc vật tư phù hợp với ngân sách.

Các chi phí khác

Các khoản dễ bị bỏ quên như san lấp mặt bằng, xây tường rào, cổng có thể làm tăng chi phí. Ví dụ, tường rào bê tông cốt thép giá 2.300.000 – 2.600.000 VNĐ/m².

Kinh nghiệm tiết kiệm chi phí xây nhà 2 tầng

Để tiết kiệm chi phí xây nhà 2 tầng, gia chủ có thể áp dụng các phương pháp sau:

• Lựa chọn thiết kế phù hợp ngân sách: Ưu tiên phong cách hiện đại, tối giản để giảm chi phí thiết kế và thi công.
• Chọn vật liệu phù hợp: Sử dụng vật tư chất lượng trung bình hoặc khá thay vì cao cấp để cân đối ngân sách.
• Thuê nhà thầu trọn gói: Dịch vụ trọn gói giúp tiết kiệm thời gian, chi phí pháp lý và hạn chế phát sinh.
• Xây dựng vào mùa khô: Thi công vào mùa khô (tháng 9 đến tháng 3 năm sau) đảm bảo tiến độ, tránh gián đoạn do thời tiết.
• Quản lý công trình chặt chẽ: Gia chủ nên tham gia giám sát, kiểm tra vật liệu và nghiệm thu từng giai đoạn.

Dự toán chi phí xây dựng nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền theo diện tích phổ biến

Tham khảo ví dụ cụ thể về báo giá xây nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền với các diện tích phổ biến:

Chi phí xây nhà 2 tầng 50m²

• Móng: 25m² (50%)
• Tầng trệt: 50m² (100%)
• Lầu 1: 50m² (100%)
• Mái bê tông: 25m² (50%)

=> Tổng diện tích: 150m²

Cách tính giá xây dựng nhà 2 tầng 50m²:

• Chi phí thiết kế trọn gói: 150 x 500.000 = 75.000.000 VNĐ
• Chi phí xây thô: 150 x 3.200.000 = 480.000.000 VNĐ
• Chi phí trọn gói: 150 x 5.000.000 = 750.000.000 VNĐ

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng 90m²

• Móng: 45m² (50%)
• Tầng trệt: 90m² (100%)
• Lầu 1: 90m² (100%)
• Mái bê tông: 45m² (50%)

=> Tổng diện tích: 270m²

Cách tính chi phí xây dựng nhà 2 tầng 90m²:

• Chi phí thiết kế trọn gói: 270 x 500.000 = 135.000.000 VNĐ
• Chi phí xây thô: 270 x 3.200.000 = 864.000.000 VNĐ
• Chi phí trọn gói: 270 x 5.500.000 = 1.485.000.000 VNĐ

Xem thêm: “Bỏ túi” 11+ mẫu nhà vuông 2 tầng 90m2 đẹp không kém biệt thự

Báo giá xây nhà 2 tầng 1 tum 80m²

• Móng: 32m² (40%)
• Tầng trệt: 80m² (100%)
• Lầu 1: 80m² (100%)
• Tầng tum: 56m² (70%)
• Mái bê tông: 40m² (50%)

=> Tổng diện tích: 288m²

Cách tính chi phí xây dựng nhà 2 tầng 1 tum 80m²:

• Chi phí thiết kế trọn gói: 288 x 500.000 = 144.000.000 VNĐ
• Chi phí xây thô: 288 x 3.000.000 = 864.000.000 VNĐ
• Chi phí trọn gói: 288 x 7.000.000 = 2.016.000.000 VNĐ

Xem thêm: Dự trù chi phí xây nhà 2 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền

Bảng giá vật liệu xây dựng năm 2025

Xi măng:

• PCB30: 79.000 – 123.000 VNĐ/bao.
• PCB40: 85.000 – 115.000 VNĐ/bao.
• Xi măng trắng: 190.000 – 235.000 VNĐ/bao.

Đá xây dựng:

• Đá 1×2: 295.000 – 365.000 VNĐ/m³.
• Đá 4×6: 320.000 – 350.000 VNĐ/m³.
• Đá mi bụi: 205.000 – 235.000 VNĐ/m³.

Gạch:

• Gạch ống 8x8x18: 1.090 – 1.100 VNĐ/viên.
• Gạch block 100x190x390: 5.500 – 6.000 VNĐ/viên.

Cát xây dựng:

• Cát san lấp: 170.000 – 185.000 VNĐ/m³.
• Cát bê tông loại 1: 355.000 – 375.000 VNĐ/m³.

Sắt thép: 14.460 – 15.200 VNĐ/kg (tùy loại Ø6 – Ø32).

Lưu ý: Giá vật liệu có thể thay đổi tùy thời điểm và địa điểm. Gia chủ cần kiểm tra giá thực tế khi mua.

Để tính chi phí xây nhà 2 tầng một cách chính xác, gia chủ cần:

1. Xác định tổng diện tích xây dựng dựa trên hệ số quy đổi của móng, sàn và mái.
2. Áp dụng công thức: Tổng diện tích × Đơn giá thi công.
3. Cân nhắc các yếu tố như vị trí, phong cách thiết kế, vật liệu và thời điểm thi công.
4. Lựa chọn nhà thầu uy tín và giám sát chặt chẽ để hạn chế phát sinh.

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng đơn giản nhất là sử dụng công thức trên kết hợp với đơn giá xây dựng 1m2:

• Thiết kế kiến trúc: 180.000 – 250.000 VNĐ/m²
• Thiết kế nội thất: 200.000 – 250.000 VNĐ/m²
• Thiết kế trọn gói: 380.000 – 500.000 VNĐ/m²
• Xây thô: 3.200.000 – 3.500.000 VNĐ/m²
• Xây trọn gói: 5.000.000 – 7.000.000 VNĐ/m²

Gia chủ nên lập kế hoạch chi tiết, ưu tiên dịch vụ trọn gói và thi công vào mùa khô để tối ưu ngân sách.

Xem thêm: Dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 600 triệu kèm bản vẽ và ảnh thực tế