[Giải đáp] Ban công có tính vào diện tích xây dựng không?

Trong quá trình xin giấy phép hoặc lập dự toán thi công, nhiều chủ đầu tư thắc mắc ban công có tính vào diện tích xây dựng không. Câu hỏi này tưởng đơn giản nhưng lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại hình ban công, mục đích tính (cho giấy phép hay thi công), quy định về mật độ xây dựng và lộ giới.

Khái niệm cơ bản về diện tích xây dựng và diện tích sàn

Để trả lời câu hỏi trên, trước tiên cần làm rõ hai khái niệm nền tảng:

• Diện tích xây dựng: Tổng diện tích thực tế của công trình, tính từ mép ngoài cùng của các tường bao, bao gồm các phần như ban công, hành lang, cầu thang, móng, mái, sân thượng, tầng hầm. Diện tích này được sử dụng để tính chi phí xây dựng và khối lượng thi công.

• Diện tích sàn xây dựng: Diện tích bên trong mép ngoài tường của từng tầng, bao gồm lô gia, hành lang, cầu thang, sàn mái, tum, tầng hầm. Đây là cơ sở để xác định quy mô công trình trong giấy phép xây dựng.

Sự khác biệt giữa hai khái niệm này là chìa khóa để áp dụng đúng quy định về hệ số xây dựng và cấp phép.

Xem thêm: Cách phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng chi tiết nhất

Ban công có tính vào diện tích xây dựng không?

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2009/BXD, ban công được tính vào diện tích xây dựng, nhưng hệ số áp dụng phụ thuộc vào loại ban công.

Ban công không mái che, không tường bao hai bên:

• Đặc điểm: Nhô ra khỏi mặt đứng công trình, không có mái che, không có tường bao.
• Hệ số: 50% diện tích thực tế.
• Giải thích: Mức độ sử dụng và kết cấu hạn chế nên chỉ tính một phần diện tích.

Ban công có mái che, không tường bao hai bên, chiều cao ≥ 1,1m:

• Đặc điểm: Có mái che phía trên, không xây tường bao kín.
• Hệ số: 70% diện tích thực tế.
• Giải thích: Mức độ hoàn thiện cao hơn nên áp dụng hệ số lớn hơn.

Lô gia (ban công âm vào trong khối nhà):

• Đặc điểm: Thụt vào trong mặt đứng công trình, không nhô ra ngoài.
• Hệ số: 100% diện tích thực tế.
• Giải thích: Có kết cấu tương tự không gian sống chính, nên tính toàn bộ diện tích.

=> Tính diện tích ban công phụ thuộc vào thiết kế và mức độ hoàn thiện. Khi lập bảng tổng diện tích xây dựng, cần xác định rõ loại ban công để áp dụng hệ số chính xác.

Diện tích xây dựng ban công trong giấy phép xây dựng

Một điểm thường gây nhầm lẫn là sự khác biệt giữa diện tích xây dựng thực tế và diện tích trên giấy phép xây dựng:

• Trong giấy phép xây dựng: Ban công nhô ra ngoài ranh giới công trình thường không được tính vào diện tích sàn sử dụng để kiểm soát mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Điều này giúp chủ đầu tư tối ưu hóa không gian sử dụng trong giới hạn quy định.

• Trong thi công thực tế: Ban công luôn được tính vào diện tích xây dựng với hệ số tương ứng để dự toán chi phí vật liệu và nhân công.

Vì vậy, khi hỏi ban công có tính vào diện tích xây dựng không, cần xác định rõ mục đích: tính cho xin phép hay tính cho thi công.

Xem thêm: Cách tính diện tích xây nhà trọn gói theo m2 chuẩn cho nhà phố và biệt thự

Cách tính diện tích xây dựng có ban công

Diện tích xây dựng tổng thể của công trình được tính theo công thức:

Tổng diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng (100%) + Diện tích phụ trợ (ban công, sân thượng, mái, móng, tầng hầm, sân…)

Hệ số tính diện tích các hạng mục phụ trợ bao gồm:

Ban công:

• Không mái che: 50%.
• Có mái che, không tường bao, cao ≥ 1,1m: 70%.
• Lô gia: 100%.

Móng:

• Móng đơn: 30%.
• Đài móng trên cọc bê tông/cọc khoan nhồi: 35%.
• Móng băng: 35%.
• Gia cố nền đất yếu bằng bê tông cốt thép: 20%.

Mái:

• Mái bê tông cốt thép (BTCT) không lát gạch: 50%.
• Mái BTCT có lát gạch: 60%.
• Mái ngói kèo sắt: 60%.
• Mái BTCT dán ngói: 85%.
• Mái tôn: 30%.

Sân:

• Dưới 15m², có cột, lát gạch, xây tường rào: 100%.
• 15–30m², có cột, lát gạch, xây tường rào: 70%.
• Trên 30m², có cột, lát gạch, xây tường rào: 50%.

Tầng hầm:

• Độ sâu < 1,5m: 150%.
• Độ sâu 1,5m–1,8m: 170%.
• Độ sâu 1,8m–2m: 200%.
• Độ sâu > 2m: 250%.

Sân thượng và tum:

• Sân thượng dưới 15m²: 100%.
• Sân thượng 15–30m², có tường rào, cột, seno trang trí: 70%; không trang trí: 50%.
• Sân thượng trên 30m², có cột, lát gạch, tường rào: 50%.
• Tum che cầu thang: 100%.

Ví dụ tính diện tích xây dựng có ban công

Ví dụ 1:

Một ngôi nhà có ban công 10m², có mái che, không tường bao, diện tích xây dựng của ban công sẽ là 10m² × 70% = 7m². Kết quả này ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí và khối lượng thi công.

Ví dụ 2:

Xét một ngôi nhà phố 3 tầng, diện tích đất 4x15m (60m²), hệ số sử dụng đất 3.0, tổng diện tích sàn tối đa theo giấy phép là 180m²:

Tầng 1: Xây full 60m², không có ban công.

• Diện tích xây dựng: 60m².

Tầng 2: Xây full 60m², có ban công lộ giới 10m, đua 0,9m, diện tích ban công 5m², có mái che, không tường bao.

• Diện tích xây dựng (tính chi phí): 60m² + (5m² × 70%) = 63,5m².
• Diện tích sàn sử dụng (tính giấy phép): 60m² (ban công không tính vào hạn mức).

Tầng 3 (tum che cầu thang + sân thượng): Tum 20m², ban công sau 3m² không mái che.

• Diện tích xây dựng (tính chi phí): 20m² + (3m² × 50%) = 21,5m².
• Diện tích sàn sử dụng (tính giấy phép): 20m² (ban công không tính).

Sân thượng: Đổ bê tông full 60m², tính như mái BTCT không lát gạch.

• Diện tích xây dựng (tính chi phí): 60m² × 50% = 30m².
• Diện tích sàn sử dụng (tính giấy phép): Không tính nếu chỉ là sàn mái.

=> Tổng diện tích xây dựng (tính chi phí): 60 + 63,5 + 21,5 + 30 = 175m².

=> Tổng diện tích sàn sử dụng (tính giấy phép): 60 + 60 + 20 = 140m² (dưới hạn mức 180m²).

Quy định về độ vươn ban công theo lộ giới

Ban công nhô ra ngoài ranh đất phải tuân thủ quy định về độ vươn tối đa, dựa trên chiều rộng lộ giới:

• Dưới 7m: Không được vươn ban công.

• 7–11m: Vươn tối đa 0,9m.

• 12–15m: Vươn tối đa 1,2m.

• ≥ 16m: Vươn tối đa 1,4m.

Ngoài ra:

• Mặt hông giáp nhà liền kề: Phải lùi tối thiểu 2m so với ranh giới để mở cửa hoặc xây ban công, trừ khi có sự đồng thuận của hàng xóm.

• Hẻm lộ giới < 5m: Không được phép vươn ban công. Chủ đầu tư có thể thụt lùi vào phần đất của mình để xây ban công, nhưng vẫn phải tuân thủ quy định địa phương.

Ban công vượt quá độ vươn cho phép sẽ không được cấp phép hoặc bị yêu cầu điều chỉnh.

Ban công và quyền sử dụng đất

• Ban công trong ranh giới lô đất: Chủ đầu tư có toàn quyền xây dựng, tính 100% vào diện tích xây dựng.

• Ban công vươn ra ngoài (lộ giới hoặc hẻm): Phải tuân thủ quy định độ vươn và quy hoạch địa phương. Một số khu vực không cho phép xây ban công nếu lộ giới < 5m.

Giải pháp tối ưu là thiết kế ban công thụt vào trong phần đất, vừa đảm bảo tính vào diện tích xây dựng, vừa tránh vi phạm quy định cấp phép.

Xây ban công trong tính toán chi phí xây dựng

Khi lập dự toán, nhà thầu tính diện tích ban công vào tổng diện tích xây dựng để xác định chi phí vật tư và nhân công. Để tránh nhầm lẫn, chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu làm rõ:

• Diện tích nào được tính vào m² xây dựng.

• Hệ số áp dụng cho từng loại ban công.

• Mức chi phí tương ứng.

Dù ban công có được tính vào diện tích sàn sử dụng trong giấy phép hay không, phần thi công thực tế luôn được tính theo hệ số quy định.

Lưu ý khi thi công ban công

Để đảm bảo an toàn và hợp pháp, cần lưu ý:

• Thiết kế ban công đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, đặc biệt với ban công nhô ra ngoài.

• Đảm bảo an toàn kết cấu, tránh làm mái tạm hoặc mái tôn vượt ranh giới.

• Xin phép xây dựng đúng quy định địa phương.

• Tránh xây dựng sai quy định, vì có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu, xác nhận tài sản hoặc khó khăn khi cấp sổ hồng.

Ban công có tính vào diện tích xây dựng, nhưng hệ số áp dụng phụ thuộc vào loại ban công:

• Không mái che, không tường bao: 50%.

• Có mái che, không tường bao, cao ≥ 1,1m: 70%.

• Lô gia: 100%.

Song, trong giấy phép xây dựng, ban công nhô ra ngoài thường không tính vào diện tích sàn sử dụng, giúp tối ưu hóa không gian trong giới hạn mật độ xây dựng. Để đảm bảo tính chính xác và tối ưu quyền lợi, chủ đầu tư nên:

• Tham khảo quy định địa phương và cơ quan cấp phép.

• Làm việc rõ ràng với nhà thầu về hệ số và chi phí.

• Tuân thủ quy định về độ vươn ban công và an toàn kết cấu.

Hy vọng Kiến trúc HNP đã giải đáp đầy đủ câu hỏi “ban công có tính vào diện tích xây dựng không” và cung cấp thông tin hữu ích cho dự án của bạn!